Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Уступка с дду

Уступка с дду

Уступка с дду

Общие черты сделок

Как было замечено выше, обе сделки ставят целью получение жилья в данном строящемся объекте у конкретного застройщика. Кроме этого, у них имеются и другие схожие черты:

  • Оба договора должны пройти обязательную . Без этой процедуры и тот, и другой договор считаются незаключенными.
  • Оплата по обеим сделкам производится после прохождения регистрации.
  • Предметом и ДДУ, и соглашения о переуступке является одна и та же квартира с неизменными характеристиками, которая на момент совершения сделки еще не существует, а только строится.

Вот, пожалуй, и все общие черты данных сделок.

Уступка права требования по договору долевого участия — оформление

Переуступка прав требований по квартире в новостройке – одна из разновидностей сделок. По ней права на будущее жилье отчасти передаются другому лицу.

В некоторых случаях это касается и части обязанностей. Но оформление таких сделок и договора переуступки имеет определенные риски, как для продавцов, так и для покупателей.ЧТО ТАКОЕ УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯПредполагается, что на основе такого соглашения одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Подобные соглашения обладают юридической силой только в том случае, когда речь идет о жилье в новостройках. Применяются схемы по отношению к обязательствам, ранее возникшим при заключении договора по долевому участию. Они распространяются на помещения разных типов.Важно!

Допустим вариант, когда документ оформляют в периоды между регистрацией обозначенного ранее договора и фактом подписания акта приема-передачи. Если объект уже практически введен в эксплуатацию, стороны могут оформлять только соглашение по покупке и продаже.Действие первоначального договора не прекращается в случае использования схемы с переуступкой прав.

Все первоначальные условия при этом тоже сохраняются.Речь идет о таких показателях, как:1.

Сроки выполнения работы. 2. Стоимость объекта. 3. Гарантийные обязательства застройщика, участвующего в переуступке прав по договору долевого участия в строительстве.К новому участнику долевого строительства в полной мере переходят не только права, но и обязанности.Внимание! Соглашение стандартно заключают с использованием произвольной письменной формы.

При этом можно отказаться от получения согласия со стороны застройщика. В случае с долевым строительством уступка считается передачей имущественных прав.

Поэтому можно оформить документ только до того момента, как объект будет готов.Стоит присмотреться к следующим моментам, чтобы снизить существующие риски для обеих сторон:1. Наличие информации, подробно описывающей не только самого застройщика, но и все этапы возведения жилого объекта. Чем больше сведений из разных источников будет доступно – тем лучше.

Тогда будет больше силы у договора уступки права, требований по договору долевого участия, образец которых не составит труда найти.2.

Есть ли сведения относительно регистрации соглашения у соответствующих органов контроля?3.

Описание размеров денежных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком. Данный факт в обязательном порядке подтверждается различными доказательствами. Сроки и порядок выплаты долгов обговариваются отдельно.

Инвестор должен в полном объеме расплатиться по своим обязательствам.4. Обязательно уточняют момент, когда у участника долевого строительства возникает право собственности.

Это важно для переуступки ДДУ.5.

Соглашение приобретает юридическую силу только, начиная с момента государственной регистрации в соответствующих органах. Поэтому до указанного времени не нужно передавать никакие деньги. Если продавец настаивает на задатке, то покупатель имеет право настоять на том, чтобы условие было включено в первоначальное соглашение.У дольщиков есть право отказываться от соглашений в одностороннем порядке.

Обычно для этого используют следующие обстоятельства:1. Застройщик нарушает указанные сроки.2.

Не исполнены обязательства по своевременному выявлению недостатков.3. Ремонтно-строительные работы произведены, но их объем недостаточен, не важно, идет речь об аренде или других направлениях.Есть и несколько других ситуаций, обозначенных на законодательном уровне.

Застройщику направляют само заявление об отказе с просьбой вернуть деньги, уплаченные ранее. Требование по возврату суммы и процентов направляется именно застройщикам, а не первоначальным инвесторам.КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯНеобходимо иметь при себе следующий пакет документации:1.

Сам договор ДДУ, прошедший государственную регистрацию. На безвозмездной основе его не составляют.2.

Платежный документ, подтверждающий расчет со стороны будущего собственника.3.

Документы в пользу того, что у продавца есть право собственности на реализуемый объект.4. Согласие со стороны второго супруга на заключение договора ДДУ.

Для таких документов обязательно официальное заверение, с участием нотариуса. Если официальный брак не заключен – то об этом тоже пишут письменное заявление, произвольной формы.

Это подтверждает, что объект строительства принадлежит конкретному человеку.5. Предшествующие документы тоже надо проверить отдельно, если на объект уже оформлялись подобные соглашения.

Начиная от самой первой сделки, заключенной с этим застройщиком.ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ДОГОВОРА ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДДУПриобретение квартиры, связанной с переуступкой прав, относится к достаточно рискованным сделкам. На практике распространение получили ситуации, когда роль первого инвестора играет подрядчик, либо компания, поставляющая материалы.Интересно.

Если в сделке участвует подрядчик, то схема будет относительно простой.

Договор подряда эта сторона оформляет с застройщиком. По мере выполнения стоимость работ засчитывается в цену материалов, которые приобрел один из участников.Покупателю в этом случае обязательно надо проверить:1. Справку от застройщика о том, что взаимные претензии отсутствуют. 2. Соглашение по зачету стоимости работ.
2. Соглашение по зачету стоимости работ.

3. Документы, подтверждающие завершение проекта. 4. Соглашение на подряд. 5. Договор ДДУ.Часто бывает так, что подряд и поставка материала оформлены между застройщиком и подрядчиком.

А уступка по правам заключается непосредственно с застройщиком.

Тогда оплату производят на основании трехстороннего соглашения, в адрес поставщика или подрядчика.Предполагается, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица.

Застройщик должен просить произвести оплату в пользу подрядчика.

Подрядчик, со своей стороны, предоставляет покупателю платежный документ, справку из банка для подтверждения факта того, что перевод денежных средств состоялся. После этого строители передают справку о том, что возведение объекта завершено.

В этом случае факт оплаты признают, задолженность считается погашенной в полном объеме. Но надо помнить о подводных камнях.ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПЕРЕХОДА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ НА НОВОЕ ЛИЦОПереуступка считается абсолютно законной сделкой. Но часто в соглашение включают требование, согласно которому любые действия такого типа оформляют, только если строительная компания согласна переуступать право.При этом за свое согласие компании могут потребовать дополнительную плату.

Подобные поборы всегда можно оспорить в суде, но на это уходит дополнительное время, да и деньги тоже. Еще один вариант – обращение в Росреестр, чтобы соглашение оформили без согласия второй стороны.В договорах часто прописывают вообще невозможность заключения соглашения по цессии.

Обязательный момент – согласие с банком, если использовались кредитные средства. Иначе переуступить права не получится.Для покупателей самым серьезным риском остаются долгострои и банкротство застройщиков.

То же самое касается потери денег после того, как соглашение по ДДУ заключено.РИСКИ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВПервая опасность – недействительность цессии.Надо помнить, что уступку прав допускают только при соблюдении определенных требований:1.

С разрешения банка-кредитора, если предполагается оформление ипотеки.2. Письменное согласие застройщика, если пункт соответствующего плана предполагается в соглашении.3.

После того, как уплачена цена ДДУ, или когда долг переводится на нового участника. Тогда все будет оформляться по правилам.Если хотя бы одно из условий не выполняется – возрастает вероятность признания цессии недействительной. В этом случае у продавца возникает обязанность вернуть деньги.Перед оформлением сделки важно проверять все пункты, обозначенные ранее.Оптимальное решение – пересмотр каждого платежного документа, связанного с продавцом.

В этом случае у продавца возникает обязанность вернуть деньги.Перед оформлением сделки важно проверять все пункты, обозначенные ранее.Оптимальное решение – пересмотр каждого платежного документа, связанного с продавцом.

Лучше всего запрашивать акт сверки у застройщика.

Это помогает убедиться, что у первого дольщика отсутствуют долги.

Продавцы должны передавать покупателям пакет документации в полном объеме. Это касается оригинала соглашения на ДДУ, любых платежных поручений.После подписания и регистрации соглашений на руках у покупателей должны оставаться такие бумаги:- Оригинал договора по уступке. — Письменное подтверждение согласия от застройщика с переуступкой.

— Акт на передачу документов, вне зависимости от доли. — Квитанции для подтверждения расчетов по основному договору. — Основной договор ДДУ. Он нужен для физических, юридических лиц в равной степени.Бумаги рекомендуется сохранять минимум до момента окончательного переезда в квартиру.

Об этом должны помнить и жены.О «ДВОЙНОЙ» ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВКак и в случае с ДДУ, для переуступки обязательна государственная регистрация. Но иногда сами дольщики могут подписывать соглашение сразу с несколькими покупателями. Это возможно, если приобретение оформлено не по ДДУ, а по другим видам соглашений.

Обычно используются схемы с предварительной куплей-продажей, векселями.

То есть, документы такого плана не требуют официальной регистрации с участием Росреестра. Не важно, идет речь о нежилых объектах, или о новостройках.НЕВОЗМОЖНОСТЬ ПРЕДЪЯВИТЬ ИСК ЗАСТРОЙЩИКАМЗастройщику стоит в любом случае сообщать о том, что оформляется переуступка.

Не важно, подписан соответствующий пункт или нет. Лучше всего сделать это максимум спустя 10 дней после регистрации договора цессии на территории РФ.Иначе покупателя может ждать целый список неприятных последствий.

Например – невозможность предъявить иск, даже если сроки строительства были нарушены.

Или велика вероятность признания цессии недействительной, даже если использовался заем.Сделки с большой вероятностью признают недействительными, если присутствует хотя бы один из указанных факторов:1. Слишком низкая цена.2. Менее, чем спустя год после этого действия застройщик заявляет о банкротстве.

Тогда и родственники могут попасть в сложную ситуацию.НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУИнвестор имеет право на имущественный вычет, если договор переуступки заключается с продавцом.

Это значит, что появляется право уменьшения доходов на сумму расходов, произведенных фактически.

Главное – чтобы присутствовали соответствующие письменные доказательства. Налог в этом случае платят с разницы, возникающей между стоимостью уступки и первоначального соглашения. В случае с земельными участками правила действуют такие же.Значит, вычет в размере 1 млн рублей не распространяется конкретно на уступку.

В случае с земельными участками правила действуют такие же.Значит, вычет в размере 1 млн рублей не распространяется конкретно на уступку. Не важно, на протяжении какого срока сохранялись права инвестора на саму уступку. Даже если минимальный срок владения не нарушается, от уплаты налогов все равно не освобождают.ЗАКЛЮЧЕНИЕПокупатели и продавцы в равной степени могут столкнуться с большим количеством риском в случае с переуступкой.

Лучше всего проводить сделки под наблюдением специалистов с достаточной квалификацией. Тогда проще полностью обезопасить себя, предотвратить негативное воздействие от сложившейся ситуации. Допустимый вариант – обращение к обществу по защите прав дольщиков.

Такие объединения оказывают и юридические услуги, связанные с сопровождением сделок разного характера.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути.

Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик. Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними.

Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации. Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе.

Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки Согласно закону № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

, уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. 1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате. 2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга.

Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии): 1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя; 2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя); 3) нотариально заверенное согласие супруга; 4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя; 5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора); 6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный). Документы, которые требуются покупателю При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору. Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов.

По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз»

Юлия Михайлова.

— По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.

Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов.

Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида.

Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом. «В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств.

Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком.

В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста». В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля: — Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является.

И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю: — Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше.

И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации.

Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
Автор: Татьяна Крупко Источник:

Что такое переуступка

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий.

Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

, а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Чтo выбpaть: втopичкy или нoвocтpoйкy

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке?

Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией.

Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке?

Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре.

Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится. Чем цессия отличается от купли-продажи?

По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье.

По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Что должен содержать договор цессии

Единая форма документа законом не предусмотрена, однако есть определенные требования к его составлению.

Примерное содержание договора:

  • В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта. Далее дается подробное описание квартиры, права на которую передаются, (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость).
  • В договоре также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры между продавцом и покупателем, срок его действия и дополнительные условия.
  • Полная стоимость по договору, порядок и сроки оплаты.
  • Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
  • Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  • В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.
  • Должны быть перечислены обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость переуступки.

Дополнительно к договору необходимо написать приемо-передаточный акт, в котором указываются списком все передаваемые документы.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий.

Таковыми являются:

  • Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.
  • Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  • Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  • Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  • Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным.

При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями.

Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Москвичи дружно ринулись покупать квартиры?

Причин для рекордного количества сделок в июне несколько.

В Росреестре отмечают среди прочих реформу строительной отрасли и желание застройщиков завершить свои проекты до перехода на эскроу-счета.

По итогам июня около половины от всех ДДУ были поданы юридическими лицами.Получается, что ажиотаж не был связан с реальными покупателями. чтобы получить возможность достраивать свои проекты по старым правилам, без применения эскроу.

Помните — договор уступки может содержать подводные камни!

Девелоперы воспринимают частных инвесторов на рынке новостроек не просто как покупателей, а как конкурентов. Многие инвесторы, приобретая недвижимость на начальной стадии строительства, продают ее до получения права собственности по цене ниже, чем у застройщика.

У застройщика, к примеру, цены выросли на 15%, а дольщик-инвестор готов перепродать квартиру (т.е. право требования на нее) за всего +10%. И то хлеб! Но это уже конкуренция с застройщиком, последнему это невыгодно.

Мериться метрами: почему объемы строительства – не лучший показатель при выборе застройщика

  1. На надежных рассчитайсь: портал МосДольщик.рф обновил рейтинг застройщиков
  2. JOY в руки: МосДольщик.рф получил приз за полезный видеоролик о недвижимости
  3. По старой схеме или нет: новые данные на карте новостроек МосДольщик.рф
  4. Постоять за дольщика: поможет ли банкротство застройщиков достроить проблемные дома
  5. Без метров и прибыли: почему инвестирующие в новостройки рискуют больше дольщиков

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве. Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только (ст.

11 Закона N 214-ФЗ). Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Ваше имя Ваш телефон Ваш вопрос Пример: Как можно выписаться из Челябинска и прописаться в Москве автоматически? Можно ли сделать это в Москве? Задать вопрос юристу Отправляя вопрос, вы даёте согласие на Спасибо за вопрос Данные отправлены юристу, он свяжется с Вами в течение 15 минут.

Обратите внимание: заявки, полученные после 22:00, будут обработаны на следующий день. Не хотите ждать? Звоните прямо сейчас: Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком. Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст.

382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как , расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов. В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  1. Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае — квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  2. Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.
  3. Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  4. Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  5. Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял.

Новый содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства. Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  • В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  • В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  • Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст.

9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена

11 февраля 2021, 19:29Бывает, что люди покупают квартиру в новостройке, но хотят продать её, не дожидаясь окончания строительства. Это возможно, но в этом случае продавать будут не квартиру (её пока физически нет), а права на неё.

И даже не продавать, а передавать.

Рассказываем, что такое переуступка прав и как всё правильно оформить.Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик.

Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.

Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.Особенности переуступки прав на квартируПокупателю нужно помнить:

  1. После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.
  2. Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
  3. Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть.

Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.Что проверить в ДДУ перед уступкойПомните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.Основные условия договораПроверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.В договоре должны быть: 1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов.

Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.2. Срок передачи квартиры.3. Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов:

  1. фиксированной суммой;
  2. как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  3. суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
  4. как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.

4.

Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.5. Способы обеспечения обязательств:

  1. поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
  2. залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;

Данные о регистрации ДДУНа договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой.

До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.Порядок уступки прав по ДДУПроверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройкуИтак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика.

Что еще стоит проверить до подписания соглашения?Проверьте застройщикаПосле уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно.

Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  1. найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  2. оцените дома застройщика вживую.
  3. проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
  4. найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  5. закажите выписку из ЕГРЮЛ или на сайте налоговой;

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой правЦена.

Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено. Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик. Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.Рассрочка.

Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав.

По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка.

Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав.

Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека.

В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.Рефинансирование ипотеки с переуступкой.

Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.Не забудьте прописать в соглашении:

  1. сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  2. обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  3. по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  4. обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
  5. ответственность продавца за действительность передаваемых прав.
  6. характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  7. обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  8. сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия.

Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера ХохловаПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре.

То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ. Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  1. Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  2. Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  3. Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  4. Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  5. на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  6. Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  7. Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  8. Зарегистрированный (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  9. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
  10. Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица.

Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки. – см. в этой заметке. Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например).

В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра. После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных (см. по ссылке). Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке. Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на . И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 и нормами Гражданского Кодекса ( – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной. здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое ? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии.

Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием. Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать .

Про согласие Застройщика

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия.

И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ.

Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%.

Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Прочтите инструкцию — Как оформить квартиру в новостройке в свою собственность.После оформления квартиры в собственность можно прописаться в ней и прописать кого-либо. Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ.

Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п.

1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он.

Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, то их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ.

Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ.

И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ.

В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, то вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

  1. Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, то можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.
  2. Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, то его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п.

1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п.

2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно. Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+