Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Наследство - Статья по отчуждению имущества между прямыми родственниками

Статья по отчуждению имущества между прямыми родственниками

Комментарий к Ст. 235 ГК РФ

1. Прекращение права собственности на имущество у одного лица часто неразрывно связано с возникновением права собственности на это же имущество у другого лица. Поэтому многие основания прекращения права собственности рассматриваются в связи со способами (как правило, производными) приобретения права собственности (см.

комментарий к гл. 14). Наука.

Иногда указывается, что более точным при производных способах приобретения права собственности было бы говорить не о моменте прекращения права собственности у одного лица и моменте возникновения его у другого лица, а о переходе права собственности от одного лица к другому. 2. В п. 1 комментируемой статьи перечислены основания прекращения права собственности по воле собственника: 1) отчуждение имущества другим лицам, непременно влекущее переход к этим лицам права собственности; 2) добровольный отказ собственника от своего имущества, что может повлечь приобретение права собственности другими лицами (ст.

236 ГК РФ). 3. Кроме того, в п. 1 комментируемой статьи указано особенное основание, которое не может повлечь возникновение права собственности у другого лица, — гибель или уничтожение имущества. Гибель имущества может произойти как по воле собственника (в том числе в результате использования имущества по своему прямому назначению — использование продуктов питания и др.

потребляемых вещей), так и помимо его воли в результате случая (ст.

211 ГК РФ) или по вине конкретных лиц, что влечет возникновение у собственника . 4. В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи приведен исчерпывающий перечень оснований лишения собственника имущества помимо его воли, независимо от того, производится принудительное изъятие имущества безвозмездно (подп. 1 и 6) или возмездно (все остальные случаи).

В последующих статьях ГК дается конкретизация этих оснований. В ч. 3 п. 2 комментируемой статьи особо указано еще одно основание принудительного изъятия имущества у собственника — национализация. Закона о национализации пока не существует.

Лишение права помимо воли субъекта этого права, в общем-то не характерное для гражданского права (), позволяет законодателю сделать акцент именно на моменте прекращения, а не возникновения права собственности, и оправдывает выделение норм о прекращении права собственности в отдельную главу. Наука. Приватизация как основание прекращения права собственности предполагает волеизъявление собственника (см.

ст. 217 ГК РФ). Упоминание о приватизации в числе оснований для принудительного лишения права собственности сделано исключительно в связи с упоминанием национализации (как ее противовес) и, таким образом, отражает специфику субъектного состава перехода права собственности при приватизации и национализации.

Какие документы понадобятся

Во время отчуждения собственнику имущества нужно подготовить пакет документов. В него входят следующие бумаги:

  • Договор купли/продажи или другой документ, закрепляющий сделку, в том числе договор дарения. Переход права собственности возможен и по договору, предметом которого выступает отчуждение недвижимого имущества.
  • Отказ от покупки, составленный гражданами, владеющими другими долями, в случае с долевой собственностью.
  • Документы на граждан, прописанных в жилом помещении, если продается дом или квартира.
  • Согласие других собственников имущества.
  • Справка из Росреестра, свидетельствующая об отсутствии обременений, связанных с недвижимостью. Если сделка проходит через нотариуса, последний сам выяснит эту информацию.

Внимание!

Хотя от покупателя ничего не требуется, ему рекомендуется тщательно проверить все предоставленные продавцом бумаги. Рынок недвижимости активно используется мошенниками, отсутствие какого-либо документа – основание для отказа от сделки.

Эти бумаги также потребуются во время регистрации нового собственника в Росреестре.

Кроме них придется составить два заявления:

  1. о регистрации права.
  2. о переводе права;

Дополнительно от покупателя потребуется подготовить копии документа, удостоверяющего личность.

Также придется оплатить государственную пошлину 350 рублей и предоставить квитанцию, подтверждающую факт внесения средств. Процедура отчуждения земельного участка регулируется Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации.

Чаще всего она проводится в добровольном порядке, но возможно и принудительное изъятие.

При продаже доли в квартире обязательный этап процедуры – отказ от ее приобретения другими собственниками.

В случае, если доля принадлежит несовершеннолетнему, потребуется разрешение от органа опеки. Несоблюдение этих правил приведет к аннулированию сделки в судебном порядке.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/otchuzhdenie-imuschestva.html

Согласие на сделку

В некоторых случаях требуется получение согласия на продажу имущества от других лиц. Такой документ необходим, если:

  1. Недвижимость или часть ее принадлежит гражданину, младше 18-ти лет. Перед сделкой потребуется разрешение от опекунского совета. Его дадут только в том случае, если ребенку будет выделена равная доля отчуждаемого имущества в другом объекте недвижимости. Если подростку исполнилось 14 лет, то помимо разрешения из опекунского совета потребуется его отказ от собственности.
  2. Отчуждаемая недвижимость находится в частной собственности, и была она приобретена в браке. В этом случае имущество принадлежит обоим супругам и может быть передано другому лицу только с согласия мужа или жены.

Если в этих случаях согласие не было получено, то сделку могут признать недействительной в судебном порядке.

Судебная практика по статье 235 ГК РФ:

  1. Подарив жилое помещение Антошину В.Н., Антошина Н.Н. совершила действия, направленные согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации на прекращение своего права собственности в отношении этого имущества. Последствием прекращения права собственности является прекращение права пользования данным имуществом.
  2. Согласно положениям подпункта 8 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда допускается обращение в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы.
  3. Между тем предприниматель указывает на нарушение и неправильное применение судами статей 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса, статей 49, 55, 57 и 63 Земельного кодекса и статей 235 и 239, 279 – 283 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), которыми установлены основания и порядок изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также предусмотрены основания для принудительного изъятия у собственника имущества.

+Еще.

Согласие на отчуждение

С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенокВыше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности.

Но есть еще проблемные ситуации.К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества.

Но есть еще проблемные ситуации.К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества.

Онополностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости:Перед продажей описанного имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной.Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое , написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении.Важно понимать, что процесс отчуждения имущества ребенка, таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.

Оформление договора дарения

Можно отчуждать недвижимость и при помощи подготовки договора дарения.

Его необходимо оформлять надлежащим образом у нотариуса. Но придется соблюдать определенные условия. В частности объект дарения должен на законных основаниях принадлежать дарителю.

Законность устанавливается благодаря наличию правоустанавливающих документов, то есть получается так, что оформление доступно только для приватизированных домов и квартир. Даритель должен быть дееспособным гражданином.

Одним из самых серьезных препятствий может выступать ипотека. Теоретические сделать это возможно, но помните о том, что кредитор в любой момент в состоянии оспорить договор дарения.

Есть еще одно ограничение, которое заключается в том, что опекун, родитель или усыновитель ребенка не могут оформлять договор дарения не объект недвижимости, который хотя бы частично принадлежит своему подопечному на законных основаниях.

Отчуждение доли в квартире

Право на добровольное отчуждение недвижимости предоставляется каждому гражданину, у которого она пребывает в собственности. Отчуждение земель – это не одно и то же, что и продажа квартиры. В последнем случае существует вероятность возникновения проблем.

Одна из сложностей – отказ от права собственности на квартиру, если лицу принадлежит только ее часть (то есть доля), а не весь объект. Эта проблема регулируется 250 статьей Гражданского кодекса России.
Она накладывает определенные ограничения на процесс отчуждения:

  • Лицо, продающее свою долю в квартире, обязано в письменном виде оповестить всех остальных собственников о своем намерении. Извещение должно содержать информацию о точной стоимости недвижимости, в соответствии с которой она будет продаваться сторонним лицам.
  • В течение 1 месяца другие собственники должны либо выступить в качестве покупателей, либо составить письменный отказ от приобретения доли. Если имеет место второй вариант действий, необязательно ждать 1 месяц, поскольку разрешается приступать к отчуждению сразу после получения отказа.
  • Если кто-то из других собственников согласился приобрести долю, она должна быть продана ему, поскольку такие лица имеют преимущественное право покупки объекта.

Важно!

Преимущественное право не используется, если долю продают на публичных торгах.

Если собственник доли не оповестил других граждан о предстоящей сделке, продал ее до истечения срока или получения отказа, такое отчуждение объекта недвижимости будет в дальнейшем оспорено другими долевыми владельцами собственности.

Комментарий к статье 235 ГК РФ

1.

Пункт 1 комментируемой статьи содержит четыре правовые нормы. Первая предусматривает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Поскольку речь идет об отчуждении имущества самим собственником, ГК имеет в виду заключение им договоров, в силу которых другая сторона приобретает право собственности.

Поскольку речь идет об отчуждении имущества самим собственником, ГК имеет в виду заключение им договоров, в силу которых другая сторона приобретает право собственности. Основным среди таких договоров является договор купли-продажи. Комментируемое правило противоречит ст.

491 ГК, регулирующей этот договор. Эта статья устанавливает, что в данном договоре происходит переход к покупателю права собственности. Переход же права исключает его прекращение.

Вторая норма устанавливает, что право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Это правило без необходимости дублирует следующую статью ГК, которая гораздо более детально регулирует этот случай. Завершается п. 1 отсылочной нормой, которая носит общий характер и касается иных случаев, установленных законом.

Такие случаи действительно имеются.

В то же время эта норма вводит наряду с понятием прекращения права собственности новое понятие утраты права собственности, устанавливая, что «право собственности прекращается. при утрате права собственности на имущество».

Но она не указывает, чем отличаются друг от друга прекращение и утрата. 2. Еще более существенные проблемы возникают в связи с четвертой нормой, содержащейся в п.

1, а именно с правилом о том, что «право собственности прекращается при.

гибели или уничтожении имущества».

Здесь ГК столкнулся с общей проблемой о связи между физическим существованием вещи и правом собственности на нее.

Комментируемая норма устанавливает, что изменения в физическом существовании вещи, которые она определяет как гибель и как уничтожение, влекут за собой прекращение права собственности.

Оба эти понятия разделены в ГК союзом «или», что означает их противопоставление. В других своих статьях ГК редко говорит о гибели вещи (например, в п. 1 ст. 352). Гораздо чаще используется понятие случайной гибели (ст.

ст. 595, 600, 696, 742). Это позволяет сделать вывод, что в комментируемой статье уничтожение имущества представляет собой результат целенаправленного действия третьих лиц (или самого собственника), в то время как гибель является следствием случая.

3. Рассматриваемая норма п. 1 относится к имуществу. Статья 130 ГК проводит различие между движимым и недвижимым имуществом. Согласно тексту комментируемой нормы она распространяется как на движимое имущество, так и на недвижимость.

Касаясь ее применения к движимому имуществу, отметим, что она не является единственным правилом ГК, решающим вопрос о связи между изменением в физическом существовании вещи и правом собственности. Один из этих вопросов решен п. 1 ст. 218, установившим, что лицо, изготовившее новую вещь, приобретает право собственности на нее.

При таком изготовлении происходят изменения в физическом существовании других вещей.

Еще одно правило для этой области предусматривает ст.

220 «Переработка». Комментируемое правило соответствует п. 1 ст. 218 ГК в принципиально важном отношении.

Как уже отмечалось, названная статья не определяет момент возникновения права собственности на новую вещь (см. коммент. к ст. 218). Она исходит из того, что право собственности на такую вещь возникает в тот момент, когда вещь становится отдельным предметом материального мира.

Соответственно, право собственности на движимую вещь прекращается, когда она перестает физически существовать, в том числе в результате обстоятельств, которые ГК квалифицирует как гибель или уничтожение. 4. Приходится, однако, признать, что такой гармонии не существует в области недвижимости. Комментируемая статья противоречит ст.

219 ГК, которая устанавливает, что право собственности на вновь создаваемую недвижимость, подлежащую государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из п. 1 ст. 235 следует, что право собственности на такое имущество прекращается при его гибели или уничтожении, несмотря на то что оно возникло в момент государственной регистрации. Существуют законы, которые обеспечивают применение ст. 219 ГК вопреки комментируемой норме.

Подчеркнем, что они касаются прежде всего таких недвижимых вещей, которые чаще всего подвергаются риску гибели или уничтожения. На первом месте следует назвать воздушное судно. ВК устанавливает, что

«потерпевшее бедствие воздушное судно подлежит немедленному спасанию»

(п.

Рекомендуем прочесть:  Прекращение договора дарения

3 ст. 86). При этом потерпевшим бедствие признается и такое воздушное судно, которое

«получило в результате падения серьезное повреждение либо полностью разрушенное»

(п. 2 ст. 86). Целый ряд положений ВК исходит из того, что право собственности на такое воздушное судно продолжает существовать. В частности, предусматривается обязанность принять неотложные меры по охране такого воздушного судна (п.

3 ст. 89). Гражданские и юридические лица обязаны принимать все возможные меры

«по обеспечению сохранности потерпевшего бедствие воздушного судна, его составных частей, обломков»

(п. 1 ст. 97). ВК не пользуется понятиями гибели или уничтожения применительно к воздушному судну. В нем есть понятие лишь о пропавшем без вести воздушном судне.

Им признается потерпевшее бедствие воздушное судно, поиск которого официально прекращен (п.

3 ст. 94). Решение о прекращении поиска выносит тот же орган, который осуществляет государственную регистрацию гражданских воздушных судов.

Однако и такое официальное решение не влечет прекращение права собственности на соответствующее воздушное судно.

Федеральные авиационные правила поиска и спасения в государственной авиации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2003 N 65 (в ред. от 01.02.2005) , устанавливают:

«Поиск пропавшего без вести воздушного судна возобновляется немедленно при получении любых новых сведений о месте его нахождения независимо от времени, прошедшего с момента прекращения поиска»

(п. 37). ——————————— СЗ РФ.

2003. N 6. Ст. 527; 2005. N 7. Ст. 560. Другим объектом недвижимости, подвергающимся риску того, что ГК называет гибелью или уничтожением, является морское судно. КТМ также содержит правила, кардинально отличающиеся от комментируемой нормы п.

1. КТМ регулирует последствия гибели судна. Однако в отличие от ГК он различает две разновидности гибели судна: гибель и конструктивную гибель (ст. 47). Первая иногда именуется полной фактической гибелью (п.

1 ст. 278). Поврежденное судно считается конструктивно погибшим, если судно не может быть восстановлено ни в том месте, где судно находится, ни в любом другом месте, в которое судно может быть доставлено, а также если ремонт судна экономически нецелесообразен (ст. 49). В подобном случае КТМ применяет также понятие полной конструктивной гибели (п. 1 ст. 278). Предусматривается, что из реестра исключается как погибшее судно, так и конструктивно погибшее (ст.

47). Кроме того, из реестра исключается также судно, пропавшее без вести. Им признается судно, если от него не поступило никакого известия в течение срока, установленного КТМ (ст. 48). С другой стороны, согласно КТМ сам факт погружения судна на морское дно не прекращает права собственности на него.

Он лишь превращает его в разновидность затонувшего в море имущества (см.

коммент. к ст. 226). Третьим объектом недвижимости, подверженным риску физических изменений, которые с точки зрения комментируемой статьи могли бы признаваться его гибелью или уничтожением, является речное судно.

, однако, устанавливает правила, очень близкие к нормам КТМ и потому столь же радикально отличающиеся от комментируемой нормы ГК. КВВТ также различает гибель судна и конструктивную гибель (п. 1 ст. 21). Известно ему и пропавшее без вести судно.

КВВТ признает, что потерпевшие крушения суда, оборудование и другие предметы, независимо от того, находятся ли они под водой, опустились ли на дно либо выброшены на мелководье или берег, являются затонувшим имуществом (п. 2 ст. 45). Изменения, наступившие с этим имуществом, не прекращают право собственности: собственнику дано право истребовать его (ст. 50). Последним недвижимым имуществом, подвергающимся риску наступления обстоятельств, признаваемых комментируемой статьей ГК гибелью или уничтожением, является космический объект.

К космическому объекту также не применяется комментируемая норма, но по другим юридическим основаниям.

ГК устанавливает, что если международным договором РФ предусмотрены иные правила, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ст. 7). Имеются международные договоры, устанавливающие, что физический распад космического объекта на части, т.е.

изменение, квалифицируемое ГК как его гибель или уничтожение, не прекращает прав собственности. Первым из них является Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, от 27 января 1967 г.

Он устанавливает, что право собственности остается незатронутым во все время нахождения в космическом пространстве или на небесном теле по возвращении на Землю, не только на сами космические объекты, но «и на их составные части» (ст.

VIII). Другим международным договором, устанавливающим существование права собственности на части космического объекта, является Соглашение о спасании космонавтов, возвращении космонавтов и возвращении объектов, запущенных в космическое пространство, от 22 апреля 1968 г.

Оно устанавливает, что каждое государство, на территории которого обнаружены составные части космического объекта, должно принимать меры для спасения этих составных частей (п. 2 ст. 5). Кроме того, такие составные части космических объектов возвращаются государству, осуществившему запуск соответствующего космического объекта (п.

3 ст. 5). По этим основаниям физические изменения в космическом объекте, которые комментируемой статьей рассматриваются как его гибель (или уничтожение), не прекращают права собственности. 5. Последний абзац п. 2 комментируемой статьи противоречит Конституции.

Этот абзац п. 2 совместно со ст. 306 ГК, к которой он отсылает, предусматривает, что в случае обращения имущества граждан и юридических лиц в государственную собственность должны возмещаться убытки, причиненные собственнику в результате принятия соответствующего акта, в том числе стоимость имущества.

Тем самым ГК предусматривает, что сначала должен быть принят акт, прекращающий право собственности, после этого должны возникнуть убытки, причиненные собственнику, и лишь после этого у государства возникает обязанность возместить эти убытки (включая стоимость имущества).

Названные нормы ГК противоречат п.

3 ст. 35 Конституции, который устанавливает:

«Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения»

. Согласно Конституции, следовательно, возмещение подлежит выплате предварительно, т.е.

до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Конституция не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками. Она, повторим это, предусматривает предварительное возмещение.

Противоречие между последним абзацем п. 2 комментируемой статьи, а также ст.

306 ГК, с одной стороны, и п. 3 ст. 35 Конституции, с другой стороны, разрешается п. 1 ст. 15 Конституции, который устанавливает: «Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.

Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации». Поскольку последний абзац п. 2 комментируемой статьи, а также ст. 306 ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции, имеющему прямое действие, названные нормы ГК не подлежат применению.

Отношения, возникающие в связи с принудительным отчуждением имущества для государственных нужд, регулируются исключительно п. 3 ст. 35 Конституции.

Принудительное изъятие недвижимости

Любое отчуждение недвижимости без волеизъявления собственника является принудительным. Потому его невозможно оформить какой-либо сделкой.

Изъятие всегда происходит по решению суда, службы судебных приставов или органа исполнительной власти.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+