Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Правила продажи земельного участка находящегося в собственности

Правила продажи земельного участка находящегося в собственности

Правила продажи земельного участка находящегося в собственности

Как купить землю?

Процедура покупки участка земли у физического лица немного проще, чем приобретение его у государства.Потенциальный покупатель должен придерживаться следующего алгоритма:

  • Предварительно встретиться с владельцем территории, чтобы обсудить процесс ее покупки и условия сделки.
  • Оформить свидетельство о праве собственности на купленную землю.
  • Заключить договор купли- продажи и зарегистрировать его в Росреестре. После этого документ вступит в силу.
  • Подобрать подходящий вариант, чтобы участок отвечал требованиям (целевое назначение, наличие коммуникаций и пр.). Найти надел можно с помощью риелторов либо самостоятельно, воспользовавшись .

Главная сложность — подготовка необходимой документации, которая сделает сделку легальной и не позволит третьим лицам оспорить ее.Обратите внимание! Если по участку имеются задолженности, сделку приостановят до момента полного их погашения.

Какие участки могут выступать объектом сделки?

Требования к земле, которая может передаваться по договору купли-продажи, приведены в российском земельном законодательстве.

В частности, в ст.

37 ЗК РФ установлено, что объектом данной сделки могут выступать только те участки, которые прошли процедуру государственного кадастрового учета.Помимо этого, в законодательстве также выделяется ряд земель, которые в силу определенных причин не могут быть объектом купли-продажи. В частности, сюда относятся такие земли:

  1. государственные природные заповедники;
  2. ботанические сады;
  3. предоставленные для нужд обороны;
  4. которые являются историко-культурным наследием;
  5. земли общего пользования, расположенные в населенных пунктах;
  6. дендрологические, природные и национальные парки;
  7. залежи природных ископаемых и т. д.
  8. памятники природы;

Остальные категории участков, не подлежащих продаже, могут быть установлены отдельными законодательными актами — как федерального, так и регионального уровня.

Как покупателю подготовиться к предстоящей сделке с земельным участком?

Прежде чем вести переговоры о дате сделки и прочих тонкостях, покупателю следует детально изучить документацию на территорию, представленную продавцом.

Важно убедиться, что лицо, с которым вы ведете общение, действительно является собственником имущества и способно подтвердить это в документальной форме.

Если это не так, покупатель не сможет оформить землю и легализовать имущественные права на нее, какие действия бы он не предпринимал.

Добросовестный продавец должен располагать:

  1. Экземпляром свидетельства, удостоверяющего права собственности на объект. С 2015г. Росреестр предоставляет правообладателям официально утвержденные бланки с гербовой печатью и уникальным идентификационным номером, по которому можно проверить документ на предмет действительности. Для подобных бланков характерно полное отсутствие каких-либо топографических, водяных и прочих защитных бланков. Владельцы свидетельств прежнего образца не имеют необходимости в обновлении документов;
  2. Свежая версия выписки из ЕГРП. Крайне желательно, чтобы она была выдана за 1-10 дней до совершения запланированной сделки. Это снижает вероятность того, что продавец уже успел реализовать объект и пытается провести операцию повторно, пока документация находится на стадии регистрации.
  3. Экземпляром кадастрового паспорта, в котором приведены базовые характеристики рассматриваемой территории;

Выделение доли из общего надела

При выделении доли продавцу необходимо размежевать землю. При этом соблюдается несколько правил, которые указаны в.Выделенная доля не должна:

  1. вклиниваться или ломать границы основного участка.
  2. препятствовать использованию недвижимости;

Межеванием занимается кадастровый инженер.

Он составляет план выделенного участка, устанавливает его границы и ставит на кадастровый учет. После чего участок получает собственный кадастровый номер и всю документацию.Внимание!

Продается такая доля как отдельный участок. Поэтому можно использовать стандартную форму договора купли-продажи земли.

Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора.

Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны.

Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.Цена и оплата.

Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.Стороны могут покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.Состояние и порядок передачи участка.

Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту приема-передачи.

Можно не оформлять отдельный акт, а прописать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору.

Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать.

Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 Р.Порядок разрешения споров. Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в судебном порядке. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.Споры по земельным участкам рассматривают суды по месту нахождения этих участков.
Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.Споры по земельным участкам рассматривают суды по месту нахождения этих участков. Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя.

Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.Образец договора можно найти в интернете или воспользоваться Его можно и нужно изменять под ваши требования и особенности сделки.Например, если продавец состоит в браке, нужно запросить нотариальное согласие супруга на сделку и приложить согласие к договору.

Для регистрации перехода права собственности на участок , хотя пометку о его отсутствии сделают. Но нотариальное согласие в дальнейшем защитит покупателя от споров между супругами. Ну и что? 10.05.18

Шаг 7

Продавец и покупатель вместе с перечнем документов указанных выше и с экземплярами договора приходят в Росреестр.

Там продавец создает заявление о регистрации сделки и отправляет бумаги на перерегистрацию.Обе стороны в присутствии государственных представителей ставят подпись на документах, после чего осуществляется абсолютный расчет и передача собственности.

Где ожидать подводных камней

Так как с юридической точки зрения купля-продажа недвижимого имущества — это всегда достаточно сложная сделка, необходимо знать, какие подводные камни могут ожидать потенциального покупателя при составлении договора:

  1. Сложности в проверке юридической «чистоты» приобретаемого имущества (например, не был ли участок заложен за долги продавцом банку).
  2. Завышенная цена участка (в том случае, если продавец назначил сумму самостоятельно);
  3. Наличие существенных обременений на выполнение каких-то действий (например, запрет строительства капитального жилого дома методом ИЖС из-за прохождения под участком важных инженерных коммуникационных сетей);
  4. Возможность изъятия в процессе оформления участка его у продавца соответствующими государственными органами (в случае, если он будет находиться в зоне отчуждения при строительстве, например, трассы федерального значения);

Это далеко не полный перечень тех моментов, на которые следует обратить внимание потенциальному покупателю при совершении сделки.Однако остальные подводные камни в таких сделках встречаются гораздо реже.

Приобретение земли у собственника – дело достаточно рисковое, так как юридическую «чистоту» сделки проверить самостоятельно покупателю будет достаточно сложно.Однако, в том случае, если выбор пал именно на приобретение земли на вторичном рынке, покупатель сможет получить желаемый участок немного проще, так как сможет избежать дополнительных временных и финансовых затрат в виде оформления кадастровых документов на только формируемый участок. Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор:ZakonGuruПоделиться 0 1 Похожие записи731 465 556 659 1461 3173 Свежее

  1. 20.06.2020
  2. 23.06.2020
  3. 19.06.2020
  4. 22.06.2020
  5. 21.06.2020

КонсультацияЗвонок бесплатный ZakonGuru© 2014–2021 – Юридический журнал | Контакты: | Перепечатка материалов разрешена только с указанием первоисточника

Какие нужны документы

Хотя все условия сделки фиксируются в виде договора, контрагентам необходимо представить в регистрационную службу ряд иных бланков и справок.

Сбор большинства документов является обязанностью продавца, заинтересованного в скорейшем завершении сделки и получении денежных средств.

К содержанию и форме договора продажи земли Гражданский кодекс РФ предъявляет следующие требования:

  1. допускается только письменная форма договора, а его нотариальное удостоверение обязательно требуется только при продаже долей участка (сторонам предоставлено право оформлять любой договор на землю через нотариуса, однако это условие не является обязательным);
  2. договор может быть заключен непосредственно продавцом и покупателем, либо их представителями по доверенности (доверенность подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе).
  3. в тексте договора должны быть предусмотрены обязательные условия – предмет сделки (конкретный земельный участок), а также условие о его стоимости;

При составлении договора партнеры могут включить в его содержание любые дополнительные условия, не противоречащие законодательству.

В частности, можно выбрать любую форму оплаты за землю, сроки обращения на регистрацию и т.д. Рассмотрим правила включения в договор наиболее важных условий:

  • цену земли по договору стороны вправе определять самостоятельно, для этого можно использовать показатели кадастровой или рыночной стоимости;
  • если денежные средства за проданный надел передаются после регистрационных действий, до момента исполнения денежных обязательств устанавливается залог в силу закона;
  • если земля продается одновременно со строением, допускается оформлять два самостоятельных договора, или единый договор, с обязательным выделением стоимости здания и участка;
  • при детализации предмета договора (конкретного участка) стороны указывают его кадастровый номер, место расположения, площадь, а также ряд иных характеристик, включенных в госреестр ЕГРН;
  • если на момент подписания договора в отношении участка были зарегистрированы обременения или ограничения (например, публичный или частный сервитут), они сохраняют свою силу после перехода права собственности.

Скачать (бланк) Скачать (Росреестр) Для завершения сделки продажи земли сторонам необходимо достигнуть договоренности по всем существенным и дополнительным условиям договора. Чтобы зарегистрировать переход права собственности, сторонам необходимо представить следующий комплект документов:

  1. общегражданские паспорта или свидетельство о рождении на каждого участника сделки;
  2. платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.
  3. нотариальная доверенность на представителя, если стороны выбрали такой вариант оформления документов;
  4. оригинальный экземпляры договора купли-продажи (если регистрируется сделками с долями участка, договор должен быть представлен с удостоверительным штампом нотариуса);
  5. правоустанавливающие документы на земельный надел – свидетельство о праве, , свидетельство на наследство и т.д.;
  6. заполненный о проведении регистрационных действий;

Если на момент продажи земля не была поставлена на кадастровый учет, к указанному комплекту документов нужно приложить межевой план, который может изготовить кадастровый инженер.

В этом случае в бланке заявления нужно указать не только просьбу зарегистрировать договор, но и провести кадастровый учет земли. В настоящее время Налоговый кодекс РФ предусматривает размер госпошлины за регистрационные действия в сумме 2000 рублей.

Для оформления документов будет нужно представить оригинал платежного поручения.

Правовое регулирование

Покупателю участка следует ознакомиться с нормами .В кодексе описано:

  1. существующие ограничения и обременения земель (например, сервитуты);
  2. порядок ведения кадастрового учёта.
  3. какие категории земель существуют;

Правила составления договоров купли-продажи закреплены в . Общие положения о договорах установлены в подразделе 2 этого кодекса.Главный документ – это закон . «О государственной регистрации недвижимости».

Покупатель становится собственником только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.Регистратор проверяет, имеют ли право участники сделки совершить куплю-продажу, и может отказать во внесении сведений в ЕГРН при наличии нарушений закона.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

  • Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.
  • Кадастровый паспорт на участок.
  • Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
  • Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
  • Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
  • Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.

Если отсутствуют какие-либо из перечисленных документов, то перед совершением сделки они должны быть оформлены.

При проведении сделки иногда подписывают вспомогательное соглашение, в котором фиксируются сроки, до наступление которых продавец обязан оформить недостающие документы. Кроме перечисленных документов могут, в зависимости от конкретной ситуации, потребоваться дополнительные. Например, если участок продаёт один из супругов, то может потребоваться разрешение на сделку от второго.

Советы собственнику и покупателю

  • Для безопасной передачи денег воспользуйтесь услугами посредника – банка или нотариуса.
  • Подробно описывайте предмет продажи в договоре, чтобы избежать приостановления регистрации.
  • Обратитесь к специалисту для оформления сделки, если у вас сложный случай или вы не уверены в своих силах.
  • Помните, что иностранные граждане не вправе владеть землей сельскохозяйственного назначения. Продавать таким покупателям сельхоз угодья нельзя.

Поделиться:

С какими трудностями можно столкнуться?

При приобретении территории у собственников покупатели могут столкнуться с проблемами.

Первая — недобросовестный продавец.Бывает, что с целью ускорения продажи владельцы замалчивают о важных обстоятельствах. Надел может относиться к территории лесного фонда — продажа в этом случае недопустима.Часто продавцы не оповещают о категории ЗУ. Сельскохозяйственная земля не может использоваться в промышленных целях.Покупатель будет обязан менять категорию самостоятельно.

Если участок окажется самовольно захваченным, прав на него по закону нет. Территория может быть арестована, быть залогом или перепроданной (без кадастрового номера, по акту старого образца).Вторая проблема — неправильное оформление документации: несовпадение информации в новых справках и имеющемся . Если право на землю принадлежит малолетнему гражданину, в соглашении потребуется согласие опекуна (попечителя).По своей невнимательности покупатель может получить другой участок — не тот, который ему показывали.

При осмотре планируемой покупки необходимо следить, чтобы кадастровые номера в справках не отличались от осматриваемой территории.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  1. при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  2. в случае несоблюдения формы договора;
  3. если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.
  4. если сделка признана мнимой;
  5. если условия сделки нарушают нормы закона;

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут те правоотношения, которые в результате проведения данной сделки. Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте.
В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+