Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

+1Анонимный вопрос · 21 июл 2018 · 46,8 K16ИнтересноЕщё · 393Все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммер.

· ОтвечаетПри любой крупной покупке, в том числе и недвижимости в новостройке, необходимо уделить должное внимание моменту юридической безопасности сделки.

А так как приобретать объект вы будете у застройщика, то в первую очередь, необходимо проверить организацию, поэтому попросите до заключения сделки и подписания всех бумаг предоставить вам все необходимые документы. Помимо этого, требуется изучить расположение объекта и его инфраструктуру.

По возможности оцените качество материалов, из которого производится строительство, проект и год постройки.

Также следует обратить внимание на наличие парковки, лифта и закрытой территории.

Перед подписанием договора, его нужно тщательно изучить, в нем обязательно должна содержаться вся информация о характеристике объекта, сроках окончания и начала строительства, цена договора, порядок оплаты и гарантии на недвижимость, описание непредвиденных обстоятельств, срок действия договора и реквизиты сторон. С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!2811 · 11,5 KКомментировать ответ.Ещё 18 ответов · 10810 лет мы помогаем дольщикам! Подписывайтесь на наш YouTube-канал.

· ОтвечаетДобрый день! Во-первых, покупая квартиру в новостройке обязательно нужно проверить** надежность застройщика**. Необходимо **проверить** финансовую устойчивость, наличие долгов, судебных споров.

Оценить потенциальные риски. Читать далее173 · 6,9 KПомимо всего прочего очень важно изучить локацию: что там было до этого и что планируется?

Ведь согласитесь. Читать дальшеОтветить2Показать ещё комментарииКомментировать ответ.

· 6,4 KРазнопрофильный специалист, мама 4х детокПервое, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке — это застройщик. Необходимо узнать его историю, репутацию.

Также необходимо проверить документы, подтверждающие законность этой стройки. Далее необходимо посетить. Читать далее168 · 6,5 KКомментировать ответ.

· 743Новостройки Москвы и Подмосковья.

Найдем ответ на любой вопрос!

· ОтвечаетДобрый день! При покупке квартиры, если вы уже определились с локацией, бюджетом и другими параметрами, по которым подбираете жилье (новостройка обладает необходимой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, вас.

Читать далее148 · 5,5 KКомментировать ответ.

· 112Центр Недвижимости «Новый город» Все новостройки перми по ценам застро.

· ОтвечаетВыбирая квартиру в новостройке самое главное чётко понимать цель покупки.

Покупаете ли вы квартиру для себя или с целью инвестиций.

От этого будет зависеть выбор жилого комплекса и застройщика.

Конечно, важно проверить. Читать далее5 · 869Комментировать ответ.

· 3Профессионально занимаюсь рынком недвижимости в городе Ижевск.По своему опыту могу сказать, что сначала стоит открывать проектную декларацию на сайте наш.дом.рф. Это государственная площадка, на которую застройщик обязан выкладывать информацию по дому. Там можно узнать: — сроки. Читать далее3 · 1,4 KКомментировать ответ.

· 14Проверить надежность застройщика (сайт компании/новостройки, документация, учредительные документы компании); ознакомиться с договором, по которому будет осуществляться сделка; изучить инфраструктуру района, в котором. Читать далее118 · 4,2 KКомментировать ответ. · 9И так поехали, какие же самые частые ошибки совершают покупатели новостроек: 1) Не всегда правильно оценивают риски Перед покупкой обязательно необходимо проверить всю разрешительную документацию застройщика, а также репутацию.

Читать далее2 · 707Комментировать ответ. · 12Когда вы выбираете квартиру, нужно учесть несколько важных моментов. 1. Район и его благоустройство.

Если рядом с приглянувшимся вам домом есть магазины и образовательные учреждения (школы, детские сады), то жить вам.

Читать далее31 · 583Комментировать ответ.Чтобы не ошибиться с выбором квартиры, нужно учесть некоторые моменты.

Во-первых, район и инфраструктуру. От них зависит, насколько комфортной будет жизнь в пределах шаговой доступности.

Лучший вариант — когда рядом с домом.

Читать далее21 · 634Комментировать ответ.Читайте также · 4,6 KЭксперт, востоко-, западо-, юго- и северовед, политолог, специалист.Не знаю как там в Санкт-Петербурге, но у нас в Киеве нормальных застройщиков попросту нет. Поэтому, покупая квартиру в новострое, вы играете в такую же лотерею, как и в случае с вторичным жильём. Отсутствие звукоизоляции, холодные стены, постоянно переносящиеся сроки и невозможность получения документов, гарантирующих что по завершению строительства квартира станет вашей (это в случае с инвестированием) — это далеко не полный список того, с чем можно столкнуться, покупая квартиру в новострое.А вторичка она и есть вторичка.

Типичные неудачные планировки, меньшая площадь за ту же цену, вонючие подъезды и т.п.

Всё вышесказанное — это не «как правило», а «скорей всего». Имейте это в виду.6 · 8,7 K · -2Юридические услуги частным лицам и бизнесу без предоплаты.

Бесплатные.Добрый день! Безусловно риски в такой схеме есть. Во-первых, зачастую по ДДУ цена меньше, чем по цене уступаемых прав по договору уступки. Например, дольщик по договору уступки платит 10 млн руб, а цена квартиры по ДДУ 6 млн руб.

В случае плохого исхода дольщик в этом случае сможет взыскать с застройщика только 6 млн руб, хотя фактически заплатил 10 млн руб.

Также санкции за просрочку будут исчисляться от первоначальной цены.

Во-вторых, такая схема может вызвать сомнения в финансовой надежности застройщика, так как получается нередко, что расчеты по ДДУ между «своими юрлицами» закрываются зачетами, а деньги от дольщиков получает цедент (лицо, которое заключает договоры уступки), получается, если вдруг придётся расторгнуть ДДУ, есть риск неполучения денег от застройщика, которые деньги не получает.

Обратите внимание, что если цедентом является юрлицо, то оплата до регистрации договора уступки запрещена.

Да и в принципе такой порядок оплаты не рекомендуется.

· 3,1 K · 4,5 KАвтор Телеграм-канала «Кот-юрист». Эксперт по защите прав потребителей. · Нюансов настолько много, что можно составлять большой список.

Напишу прежде всего про юридическую чистоту сделки.

Проверяйте действительность паспортов, доверенностей продавца и его представителя, по которым будет проводиться сделка. Узнавайте, не является ли продавец должником или банкротом. Получите на квартиру выписку из ЕГРН и проверьте, нет ли там арестов или запретов регистрационных действий.

Их надо снимать до сделки. Запрашивайте у продавца и его управляющей компании / ТСЖ данные об оплате коммунальных услуг. Учтите, что непогашенные долги по взносам за капремонт перейдут на вас, поэтому их нужно закрывать продавцу до сделки.

Также нужны данные о тех гражданах, которые прописаны в квартире. Их лучше выписать ещё до сделки, иначе потом этим придётся заниматься вам.

Ещё в идеале нужно проверять историю квартиры — как и когда приобрели. Много нюансов по наследственным квартирам, по квартирам, которые часто перепродаются, а также по квартирам потенциально недееспособных граждан.

Очень подробная инструкция по самостоятельной проверке квартиры со всеми ссылками на официальные ресурсы проверки есть вот тут: 201 · 7,4 K · 1,6 KПрофессиональные услуги риэлтора. Отвечаю на вопросы на своем форуме.

· В том случае, если вы решили заняться покупкой квартиры самостоятельно, стоит понять, что для этого понадобится много времени и сил. Для того чтобы приобрести недвижимость, сначала нужно найти оптимальный вариант. Для этого необходимо зайти на популярные интернет площадки по продаже недвижимости.

Именно там можно узнать много информации об объекте и посмотреть фотографии. Если вас интересует жиле в новостройке, то в этом случае нужно обратиться к застройщикам, которые внушают доверие. К тому же, необходимо подобрать компанию, которая строит дома в нужном вам районе.

После того, как несколько вариантов подобраны, необходимо познакомиться с квартирами. Если это вторичное жилье, то нужно позвонить собственнику и уточнить по телефону некоторые ключевые моменты и договориться о просмотре квартиры лично.

Если квартира новая, то, как правило, вас запишут на просмотр, который будет проходить в виде экскурсии. Прежде чем изучать квартиру, рекомендуется провести осмотр подъезда.

Иногда это помогает сделать вывод о жильцах и об объектах. По состоянию общего помещения можно понять, как к нему относятся соседи и управляющая компания.

При входе в квартиру обратите внимание на плинтуса, потолки и стены.

Именно на этих поверхностях может образовать плесень. Далее необходимо сделать осмотр сантехники, а именно посмотреть, в каком состоянии находят трубы.

Также нужно обратить внимание на запах, и если он не естественный, то есть в квартире присутствует запах освежителя, это говорит о том, что хозяин хотел замаскировать что – то.

Рекомендуется проводить осмотр помещения днем, так можно подробнее изучить все детали.После просмотре квартиры можно переходить к стадии переговоров.

Если вы заметили какие – то недочеты, их можно использовать в качестве инструмента, который позволит вам сэкономить, а продавца обяжет сделать скидку.

Затем необходимо передать продавцу первый взнос.

Но является некой гарантией для обеих сторон. При его передаче необходимо заключить договор, в котором будет указана сумма и условия. Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры и документы, можно обратиться к юристам или риэлтору-юристу. Эта процедура не будет стоить огромных денег, но зато вы будете спокойны.
Эта процедура не будет стоить огромных денег, но зато вы будете спокойны.

После всех процессов необходимо заключить куплю — продажу и оформить право собственности. А если вы все таки надумали купить через риэлтора советую прочитать статью: С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!126 · 6,7 K · 544Специалист по Недвижимости, Риелтор.Минимизирует риски сейчас государство и страховая компания, а теперь объясню как.

Во-первых сделку на первичном рынке можно заключать только в форме договора ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, это очень важно, потому что данный договор подлежит официальной регистрации в Росреестре, а также подлежит обязательному страхованию по закону. Любые другие договора, такие как предварительный ДКП и прочие, НИКАК вас не страхуют и не защищают, а вот договор долевого участия защищает почти полностью, дело в том, что во-первых, вы отдаете деньги ТОЛЬКО когда договор долевого участия будет зарегистрирован в Росреестре и не раньше, а во-вторых, застройщик обязан застраховать вашу долю, на случай если он обанкротиться или не сможем выполнить свои обязательства вовремя(достроить).

И в случае, если квартиру вы не получите или она не будет закончена в максимальные сроки, страховая компания вернет вам полную сумму, которую вы внесли.

Очевидно, что хорошие страховые компании работают только с надежными застройщиками, поэтому вам необходимо проверить и компанию застройщика и страховую компанию, если обе эти фирмы не имели судебных разбирательств и числятся на хорошем счету у граждан(смотрите отзывы об их предыдущих проектах, а по судам смотрите на общедоступных ресурсах), а также застройщик предъявил вам весь необходимый пакет документов ( учредительные документы застройщика, разрешение на строительство, план дома, проект дома и т.д.), то можете смело брать, ваши риски минимальны и состоят лишь в том, что застройщик слегка затянет сроки, обычно это не более полугода от заявленного.2 · 2,0 K · 45ДДУ, банкротство, семейные споры · ОтвечаетКак правильно купить квартиру, чтобы не кинули и не попасть на долгострой — этот вопрос стоит остро для участников долевого строительства. Ведь если вы собираетесь получать неустойку или расторгать ДДУ , то нужно проверить, что сейчас творится с деньгами у застройщика. И через пять минут вы узнаете, как это сделать.Для начала зайдите на сайт единого государственного реестра юридических лиц: и узнайте о текущем состоянии застройщика: его юридический адрес, уставный капитал, имя генерального директора.

Обратите внимание, когда был выбран директор. Частая его смена повествует о том, что застройщик прячет менеджера от уголовной ответственности.

Поскольку 480 часов принудительных работ или до двух лет лишения свободы может грозить директору за неисполнение решения суда.Для проверки номинальности директора зайдите на сайт , вбейте его ИНН и посмотрите, сколько компаний числится за управляющим. Если много – это первый звоночек. Далее заходите на сайт налоговой и смотрите подаёт ли застройщик налоговую декларацию и спит ли он спокойно.

Если нет — это второй звоночек, так как налоговая может арестовать счета застройщику в любую секунду.Битва при арбитражеЗатем анализируйте сайты судов. Арбитражный суд вас интересует в первую очередь: .

Это суд для юридических лиц и здесь рассматриваются крупные иски. Само по себе их наличие – нормальная практика.

Поэтому не опасайтесь, что они есть.

Важно обратить внимание на то, кем застройщик в них выступает.

Если ответчиком, то это значит, что застройщик не платит долги. Поэтому будьте осторожны.В том случае, если застройщик выступает истцом, то это означает, что контрагенты застройщика не платят ему.

Но, положа руку на сердце, быть истцом в 5 раз лучше, чем ответчиком, так как застройщик в 9 из 10 случаев получает свои деньги и продолжает работу.Кроме того, обратите внимание подавался ли банкротный иск к застройщику или нет.

Эти иски подаются, когда ответчик не выполняет решение суда в течение трех месяцев. И если подобный иск подавался, то значит на счетах застройщика шаром покати.Суды смертныхТеперь переходим к судам общей юрисдикции.

Это суды, куда обращаются физические лица, т.е. дольщики. Чтобы посмотреть на статистику дел вам помогут и . Вводите имя застройщика и жмите поиск.

К сожалению, не все решения судов появляются в этих базах, а лишь малая их часть.Для более глубокого изучения судебной истории определите подсудность застройщика на сайте . Вводите улицу, на которой зарегистрирован застройщик, жмите поиск и определяйте к какому суду он относится.

Потом заходите на сайт этого суда, вводите имя застройщика и получайте список его дел.

Кроме того, проверьте суд по месту нахождения объекта.

Здесь вы тоже обнаружите иски. Таким способом у вас будет представление сколько человек судилось с застройщиком, и какие суммы они взыскали. Вдобавок, вы узнаете предлагает ли застройщик мировое соглашение или нет.

Если предлагает, то какое это соглашение.

А с помощью следующего ресурса вы стопроцентно поймете выплачивает ли застройщик долги или нет.Последний гвоздь программыКраеугольной камень в определении платежеспособности застройщика — сайт судебных приставов. Кредиторы обращаются сюда, когда застройщик не платит по решению суда. Зайдите на и проверьте долги застройщика в банке исполнительных производств.

Введите его имя и укажите регион. Если дела отсутствуют, то зеленый свет на все суды.

Ваш застройщик платит по долгам, а его платежеспособность танцует вальс. А если исполнительные листы лежат в базе дел и срок их жизни более двух месяцев, то это означает, что деньги застройщика дезертировали за границу. В итоге получив информацию, какое количество дел рассматривалось в судах и какое количество долгов у службы судебных приставов, вы сможете просчитать свои риски.Если кредиторы подавали 50 исков к застройщику, а в банке исполнительных производств лежит 5-7 дел, то это означает, что 25-45 кредиторов получили высуженные суммы и вы их тоже получите.

И последнее… социальные сети и форумы жильцов.

Это полезнейшие ресурсы для проверки застройщика.

Тут вы подчерпнете объективную информацию, так и выслушайте тонны небылицы. Поэтому отделяйте зерна от плевел.

Если человек что-то говорит, то пытайтесь узнать источник. Он вам трезво покажет правдива ли информации или нет.

· 185 · 818Магистр Йода медицинской физики.

17 лет люблю горы � и собак �ИМХО вторичка.Юридическую чистоту сделки должен обеспечить юрист.

Без юриста можно и в новостройке нарваться на неприятности.Мне кажется, стоит смотреть квартиры годом постройки после 2000 и до 2018, а то и 2017. После 2000 начали делать уже более менее толковые планировки (без кухонь по 5 метров).

В то же время в доме, который не только что сдался уже все утряслось, все усело.

Самое главное — все уже сделали ремонты! Вы представляете, что такое новостройка?

Вы года 2 будете просыпаться под звуки дрели!В общем, выбирать конечно вам, но я для себя решила однозначно, что новостройки зло.P.S.

А почему коллеги?246 · 13,2 K · 137Экономист, эксперт в сфере жилищной политики и рынка недвижимостиСейчас покупать строящееся жилье очень рисковано. Ипотека по 12% не есть «дар» с учетом риска снижения цен на многих региональных рынках.Существует два основных риска: получить недострой и выплачивать «дешевую» (по относительно низкой ставке) ипотеку с упавшей относительно рынка стоимостью залога.По поводу недостроя.

Риски девелоперов очень непрозрачные даже для участников строительного рынка, и нет гарантии, что компания-застройщик не обанкротится. Даже в относительно стабильной ситуации долевое строительство дело рискованное.По поводу стоимости залога. Грубо говоря, никто не гарантирует, особенно в текущей экономической ситуации, что недвижимость, стоившая 10 млн рублей, в следующим году не подешевеет до 5 млн.

Так, взяв ипотеку до падения цены вы будете продолжать выплачивать долг по залогу стоимостью в 10 млн. Правовых оснований объявить дефолт по такому долгу у вас не будет, при прочих равных.Так что если вы не склонны к большому риску, то покупать следует только готовое жилье на ликвидном рынке с низким риском падения цен. Примером такого рынка является недвижимость в центре Москвы.

В остальных случаях трезво оценивайте свои риски и взвешивайте все за и против.225 · 4,9 K · 1,0 Kофициальный аккаунтПокупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.В этом ответе мы постараемся рассказать все, что знаем о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте.
В остальных случаях трезво оценивайте свои риски и взвешивайте все за и против.225 · 4,9 K · 1,0 Kофициальный аккаунтПокупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.В этом ответе мы постараемся рассказать все, что знаем о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте.

  • Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать компании. На сайте ищите документы о застройщике, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.Документы о застройщике.

Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:

  1. свидетельство о постановке на налоговый учет,
  2. свидетельство о регистрации,
  3. устав,
  4. выписка из ЕГРЮЛ.

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика.

Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца».

Нестыковка разрешилась.Илья привык думать, что компания «СпецСнабСтройДом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году.

Илья запросил у застройщика документы. Новый «СпецСнабСтройДом» не смог доказать, что относится к старому советскому.

Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, который построил старый, а просто использует раскрученный бренд.Документы о новостройке. Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация.

Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».Разрешение на строительство выдает мэрия города или администрация района, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме., как должны выглядеть такие документы.Информация о финансировании.

На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков. Чтобы выручить первые деньги, каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме еще на этапе котлована.

Чтобы создать спрос, на эти квартиры устанавливают низкие цены.Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании.

В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка.

Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски»: будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств».

это выглядит.Сроки строительства. Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят.

Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7−10 месяцев. Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5−2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.

Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.Посмотрите на сроки в проектной декларации.

Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры: например, смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен.

Риски, что он не построит в срок, снижаются.Веб-камера или фотографии со стройки.

Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры.

Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран, — дом строят не на бумаге.Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается.

Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2−3 минуты.

Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день.

Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

  • Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.Учредительные документы.

Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами.

Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать ксерокопию, которую вы возьмете с собой.

Дома перепроверите по сайту налоговой службы.Договор долевого участия. Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ, — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке.

Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше «серых» схем покупки. ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нём обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете, и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру.

В ДДУ обязательно указывают:

  1. кадастровый номер участка, на котором построят дом,
  2. этаж и предварительный номер квартиры,
  3. высоту потолков, планировку и площадь квартиры,
  4. дату сдачи новостройки.
  5. строительный адрес дома,

В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

ДДУ защищает вас от задержки сроков.

Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком.

Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках.

Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект.

За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию. претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочёты.

претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочёты. Застройщик проставил штамп с датой получения претензии.Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки. Покажите проект ДДУ независимому юристу.

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально.

Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее.

Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.Договор страхования на новостройку.

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничто не мешает запросить этот договор заранее.Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите ксерокопию.

Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

  • Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках.

Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.Требования о банкротстве. На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел.

В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве.

Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.Отзывы. Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например, Foursquare или Flamp — больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами.

С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах.

  • Смотрим готовые дома застройщика

Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил.

Съездите и посмотрите на них.Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало — рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов.

Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.Что смотреть.

Похлопайте входными дверьми, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков?

Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.Вы поднимались на лифте или пешком?

Если пешком, узнайте у жителей дома, как часто не работает лифт.

Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик.

В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик — чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому ремонты. После — узнайте у жителей, в доме ТСЖ или управляющая компания. ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья: жители дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиц, подрядчиков для вывоза мусора.

УК — управляющая компания — уже наняла сотрудников, заключила договоры с подрядчиками и организует их работу. Если в доме ТСЖ, вопросов к застройщику о чистоте быть не может. Если УК — выясните у застройщика или найдите в интернете, кто учредитель.

Если эта УК — дочерняя компания застройщика, а так бывает, жители могут влиять на качество работы УК через застройщика, это удобно.Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жителями — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика.

Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщикаЕсли в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, дождитесь следующей статьи — как покупать квартиру в новостройке.

В ней расскажем, как происходит сам процесс покупки, и поможем разобраться в этапах и документах.141 · 618 · -14Эксперт рынка недвижимости.

Опыт работы 25 лет. Сайт www.VIPFLAT.ruАпартаменты становятся одной из лучших форм инвестиций. Особенно сейчас, когда запрещены хостелы. Вот тут про инвестиции в апартаменты Но от квартир они, в том числе, расчеиом налога отличаются.

Считается, что налог на апартаменты выше. Но в Петербурге он даже меньше — про расчет налога статья тут Также в апартаментах нет постоянной прописки, но есть воеменная, которая дает те же возможности, тарифы на воду и свет выше.1210 · 22,1 KСпроситьВойтиМеню

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах.

Их отмечайте смываемым маркером. Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.

Снаружи прикреплен отлив для воды. Монтажная пена без промежутков.

В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком. Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой.

Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист.

И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.

Справка о погашении ипотеки

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она.

Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки.

Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.

Покупка квартиры в новостройке.

Пошаговая инструкция 2021 г.

Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы: Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать.

Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика.

Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен.

Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ.

Отношение менеджеров при предоставлении вам документов — один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:1. инвестиционный контракт;2. проектная декларация;3. разрешение на строительство;4.

проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;7.

договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;8.

выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);9.

регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;11. аудиторское заключение;12. заключение экспертизы проектной документации;13.

аудиторское заключение;12. заключение экспертизы проектной документации;13.

Строительные лицензии, допуск СРО. 6.Проверка документов при покупке квартиры в новостройке. 6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки.Из этого документа можно узнать условия строительства дома.

Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства.

Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтракте администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию.

В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей.

К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулись с тем, что не могли сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию.

Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт!

Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры. 6.2. Проектная декларация.Как правило, размещена на сайте застройщика.

Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию.

Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика.

Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов).

Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать. 6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.Не путать с проектной декларацией!

Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик.

Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости.

Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

6.4. Разрешение на строительство.Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы.

Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, которое несет перед вам ответственность. 6.5. Свидетельство о собственности на землю.В свидетельстве должно быть написано примерно следующее,

«разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести.

Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо. 6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства.Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г.

Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства.

В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя. Что касаемо страхования, то это может быть как индивидуальный договор, заключаемый с каждым дольщиком, так и договор страхования в целом на всю новостройку.Безусловно, предпочтительнее иметь банковскую гарантию банка, входящего хотя бы в Топ-100, чем не иметь подобных гарантий. Да и страховка от приличной компании не помешает.

Даже сам факт, что Застройщик преодолел подобные процедуры и получил возможность регистрировать договора долевого участия в соответствии с новыми изменениями в законодательстве, говорит о том, что Застройщик более надежный по сравнению с теми, которые этого не смогли сделать. Несомненно, именно дольщики (покупатели квартиры в новостройке) заплатят за все возможные издержки Застройщика, но за большую защищённость нужно платить.Но речь не идет о полной ликвидации рисков.

В последнее время у банков отзывают лицензии, страховые компании могут тоже не выдержать страхового случая. Тем более Застройщики в желании сэкономить будут приобретать самые дешевые обеспечительные меры, которые только есть на рынке финансовых услуг. А гарантия ненадежной страховой компании не стоит даже денег, которые Застройщик за нее заплатил.Если ваш Застройщик регистрирует договора долевого участия, то вам непременно необходимо еще и оценить предоставленные им обеспечительные меры.

Застройщик обязан довести до вашего сведения выбранный им способ обеспечения и условия предоставленного обеспечения. В основном вся проверка заключается .

Необходимо проверить условия предоставленной страховки.

Зачастую дьявол кроется именно в деталях, и от многих страховых договоров, которые мы видели, проверяя ту или иную новостройку, нет вообще никакой пользы. 6.7. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости.
6.7. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости.

В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме (в случае приобретения квартиры по ДДУ).

Выписку из реестра может получить любой желающий, уплатив государственную пошлину 400 руб. Данная выписка заказывается в МФЦ. 6.8. Регистрационные и учредительные документы застройщика (Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е.

вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно.

В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием.

Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН.

Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН.

Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли.

Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.

Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы).

Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право.

Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора? 6.9. В балансе вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности.

Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта. В проектной декларации указывают планируемую стоимость объекта недвижимости. Далее нужно соотнести, сколько активов есть у компании или группы компаний, с оставшейся стоимостью строительства, в итоге получится сумма, которая необходима застройщику для завершения строительства.Еще раз то же самое: Допустим, в проектной декларации застройщик оценил стоимость строительства дома в сумму 5 млрд.

руб., при этом сумма собственных средств, которую можно увидеть из Баланса компании, составляет 2,5 млрд. руб. Следовательно, для завершения строительства Застройщику необходимо еще привлечь 2 500 000 002,5 млрд.

руб. Деньги могут быть привлечены за счет средств дольщиков или Кредитных средств. Чем больше понимание, хватит ли денег на завершение строительства, тем меньше рисков, связанных с вложением денежных средств.

6.10 Форма договора, по которой будет продаваться квартира.Лучше заранее запросить у застройщика .

В договоре должны содержаться все те условия, о которых вы договорились с застройщиком. Не имея юридического образования и используя обычную логику, нужно прочитать договор в таком ракурсе, чтобы из него вам стало все ясно, что вы покупаете, когда вам это предадут, в каком качестве, количестве и т.д. Т.е. если застройщик говорит, что у вас в квартире должна стоять железная дверь, то об этом должно быть написано.

Считается, что обо всем, что не написано, вы не договаривались.С 2004 г. в соответствии с 214-ФЗ покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре, предусмотренном 214-ФЗ.

Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214 — ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство.

Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.Многие застройщики сообщают покупателю, что срок сдачи объекта 1 квартал 2016 г., но на момент подписания договора вы обнаруживаете, что в договоре срок передвинут до 4-го квартала 2016 г. Это обычно объясняется тем, что построят они конечно раньше (по их мнению), но дополнительное время берется на всякие непредвиденные случаи.

Реально же как правило, хорошо, если успеют построить в срок, юридически зафиксированный в договоре, а то и задержат строительство.

Такой прием рассчитан на то, что покупатель, проделав длинный путь от выбора новостройки до юридической проверки её и подстегнутый ростом цен и голословными заявлениями застройщика о том, что если он сейчас не купит квартиру, то завтра её уже купят другие, в 9 из 10 случаев соглашается на вновь обнаруженные нюансы.

Поэтому важно переспросить застройщика о сроках, которые будут прописаны в договоре и ознакомиться с договором заранее.

Если, конечно, срок завершения строительства — это важное условия для вас. 6.11. Строительные лицензии, допуск СРО.В настоящее время строительные лицензии были заменены допуском СРО. Указанную функцию передали в частные руки.

Самое главное, на что обратить внимание при проверке СРО — это срок его действия.

Я лично сильно не придаю этим документам значение, при наличии денег оно всегда может быть получено или продлено, а если был зарегистрирован хотя бы один договор ДДУ, то это значит, что регистрационная служба на момент первой регистрации проверила за вас указанные документы. 6.12. Проверка заключения экспертизы проектной документации.Самое главное, на что стоит обратить внимание при проверке заключения проектной документации, это то, что проверка производилась и выводы, сделанные государственной экспертизой, являются положительными, что проектная документация соответствует строительным нормам и правилам.

Проверка новостройки и составление отчета в среднем по времени занимает от 4-7 часов рабочего времени и это без выезда к застройщику. Для неподготовленного человека проверка по времени может быть еще дольше и не факт, что вы сделаете правильные выводы.

Оценка, к примеру, бухгалтерского баланса застройщика требует специальных знаний.

Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность. . ЕЩЕ 10 СПОСОБОВ ПРОВЕРКИ ЗАСТРОЙЩИКА в п Правильным на мой взгляд является следующий алгоритм перед покупкой квартиры в новостройке. Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартир в новостройках, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами.

В 90% риелторы не проводят проверку, и не проверяют все подводные камни в документах застройщика по всем возможным параметрам и уж тем более не предоставляют вам отчет. Чтобы убедится в том, что они этого не делают, скачайте пример отчета о проверке застройщика и покажите своему риелтору, с которым вы собираетесь работать. Попросите предоставить вам подобный отчет на застройщика, который вы в итоге вместе выберете.

Вам в 90% случаев скажут, что никакие письменные отчеты они не предоставляют, по той причине что они и не проводят вовсе никакую проверку. Какой смысл пугать клиента отчетами, а вдруг вы откажетесь покупать квартиру в этом доме. Запомните люди поступают так, как им выгодно, и риелторы не исключение.

Самый надежный вариант — это разделить услуги: одному поручить искать объекты, другому проверять объекты; но только не в одном лице! Иначе лень победит профессиональную этику.

Не экономьте там, где можете потерять все. Наша компания проводит комплексный анализ новостройки перед покупкой квартиры по 20 параметрам. По результатам работы мы предоставляем письменный отчет.

Мы анализируем и даем свои рекомендации по договору, который Вам предстоит подписать с Застройщиком. Более того, большинство новостроек мы уже проанализировали и составили отчеты. Это такие застройщики как: , НДВ, ДСК-1, Мортон, ЗАО «СТ-Инжиниринг», , Ведис групп, ООО «Брэст», ГК «Горизонт Девелопмент», ООО «ТРАНСМОУД», ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», ООО «Жилищно-строительная компания», ООО «Независимый проект», ЗАО «Моспромстрой», ГК «Центрстрой», ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», TEKTA GROUP, ООО «Просперити», .Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов.

Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. Девяносто процентов покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме.

Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой.

Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор.

Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел.

Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.

Что делать, если Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке.

Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%.

То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.Расскажем подробнее, как это сделать и возможно ли самостоятельно купить квартиру без посредников.В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков.

Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

Что не договаривает вам Застройщик. С какими проблемами вам придется столкнутся на пути оформления собственности.

Особенности покупки квартиры в новостройке, и прочие подводные камни.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора.

Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

  1. финансовым документам.
  2. правоустанавливающим документам на земельный участок;
  3. разрешению на строительство;
  4. проектной документации;
  5. учредительной документации;
  6. лицензии застройщика;

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью.

Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, — компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Знакомство с проектной декларацией

Проектная декларация – это «паспорт» проекта.

Она размещается в открытом доступе за пару недель до объявления начала продаж, и каждый желающий может ознакомиться с документом, зайдя на официальный сайт. Декларация содержит сведения о будущем проекте, а главное – заключение Государственной экспертизы, подтверждающее соответствие проекта техрегламентам и строительным нормативам.

В ней, помимо адреса объекта и указания этапов и сроков строительства, содержатся сведения о количестве квартир и их технических характеристиках, о составе общего имущества и назначении нежилых помещений. Из декларации можно узнать о предполагаемых сроках ввода готового дома в эксплуатацию, стоимости строительства, подрядчиках и многом другом. Нелишним будет поинтересоваться, насколько сведения, содержащиеся в декларации, соответствуют проектной документации.

При каких условиях возможна регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Покупатели обычно стремятся оформить квартиру в собственность как можно быстрее, так как без прописки у них есть сложности с получением некоторых важных социальных услуг. Проценты по кредиту за неоформленное в собственность жилье так же могут быть повышенными, что актуально для ипотечных заемщиков.Но от самих покупателей сроки оформления квартиры в собственность мало зависят. Для начала процесса оформления в собственность застройщик должен получить:

  • Технический паспорт из БТИ, который выдается по результатам обмера фактической площади.
  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такое разрешение выдается, если по результатам проверки дом был признан соответствующим требованиям технической документации.
  • Акт реализации инвестконтракта, подтверждающий исполнение обязательств перед местной властью.

Затем застройщик формирует протокол распределения площадей: какие квартиры и кому переходят, и подписываются акты-приема передачи квартир в доме.

Какие документы нужны для покупки новостройки?

racorn/DepositphotosЕще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа.

И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить для подачи заявки и оформления кредита. В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется.

Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС.

Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем. В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ).

Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру. В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию.

Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом.

От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом. Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала. Последний предоставляется за рождение третьего ребенка.

В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке. Тут все просто:

  1. нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;
  2. если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.
  3. документ, удостоверяющий личность (паспорт);

Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика.

Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ.

Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:

  1. заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
  2. договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;
  3. разрешение на строительство;
  4. проектная документация;
  5. проектная декларация.

Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени. В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости. Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ.

Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.

  • Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
  • Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
  • Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
  • Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.

В некоторых случаях понадобятся и другие документы.

Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса. Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету. Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет.

Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т.

п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:

  1. согласие второго супруга на приобретение квартиры.
  2. документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;

Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:

  1. квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.
  2. акт приема-передачи квартиры;
  3. непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;

Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:

  1. кредитный договор;
  2. договор ипотеки (закладную).

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст. 20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • форма договора, по которой будет продаваться квартира.
  • строительные лицензии, допуск СРО;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
  • инвестиционный контракт;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • аудиторское заключение;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива.

Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома.

Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т. п.Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:1) информацию по проекту строительства:

  1. проект договора участия в долевом строительстве;
  2. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);
  3. договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
  4. положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;
  5. заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
  6. разрешение на строительство;
  7. проектную декларацию;

2) информацию о застройщике:

  1. свидетельство о государственной регистрации;
  2. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  3. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
  4. устав и/или учредительный договор;
  5. сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство.

Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения. обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде.

Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.

Проверяем учредительные документы

Первый шаг проверки застройщика — знакомство с учредительными документами компании. К ним относятся:

  • 1 Устав фирмы
  • 4 Свидетельство ИНН
  • 3 Свидетельство ОГРН
  • 2 Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)

Проверьте правильность сведений о фирменном наименовании компании, её фактическом и юридическом адресе.

Уточните данные об учредителях и совладельцах юридического лица — не только ФИО, но и процент голосов каждого из этих людей в органах управления компании. Запросите информацию о строительных проектах, в которых компания принимала участие в последние три года. Вам должны предоставить сведения об адресе этих объектов недвижимости и фактических сроках их ввода в эксплуатацию.

Не забудьте проверить документы и доверенности, на основании который представитель компании ведёт с вами переговоры и предлагает заключить договор. Это базовый список, который не является исчерпывающим.

При необходимости чиновники вправе запросить дополнительные документы.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+