Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Трудовое право - Как работает черные риэлторы

Как работает черные риэлторы

Как работает черные риэлторы

Мошенничества, совершаемые «черными» риэлторами


→ «Черными» риэлторами называют людей, которые занимаются сделками купли-продажи недвижимости мошенническим путем. Их цель — отобрать квартиру у законного владельца с целью перепродажи. Большинство способов мошенничества, описанных в данном разделе сайта, можно отнести к тем, которые используются «черными» риэлторами.

Однако наиболее часто мошенники работают по двум следующим схемам:

  1. Сделки совершаются по доверенности.
  2. Люди, как правило, сами подписывают все документы в присутствии «черными» риэлторов. Если в будущем возникнет спор о законности такой сделки, то пострадавшим продавцам будет нечего предъявить, кроме договора купли-продажи с собственной подписью и расписки в том, что деньги получены. Нередко «черные» риэлторы вводят в заблуждение отнють не безграмотных людей, называясь представителями какого-либо .

Эти две схемы имеют общий специфический почерк: они реализуются без оформления договоров.

Поэтому впоследствии мошенникам невозможно предъявить претензии. В качестве объектов, с которыми любят работать черные риэлторы, выбираются одинокие пожилые люди или одинокие граждане, злоупотребляющие алкоголем, наркоманы, инвалиды, просто доверчивые люди. Им предлагают погасить долги за квартплату, дать денег на житье, но с условием — обязательное переселение из квартиры.

Людей, относящихся к этим группам, могут напоить, уговорить, обмануть, войдя в доверие, привезти к нотариусу, где человек вполне может подписать доверенность на право распоряжения его недвижимостью. Обычно в этом случае, нотариус находится в преступном сговоре с мошенниками. В последствии это жилье продается.

Хозяин остается без денег и квартиры.

Количество подобных преступлений с каждым годом увеличивается. Это связано с повышением цен на недвижимость, с бумом в строительстве, и с ажиотажем на вторичном рынке жилья.

Для достижения большего эффекта возможно применение психотропных средств. После совершения сделки уже бывших собственников квартир вывозят в отдаленные районы, где взамен утраченных квартир им предоставляются откровенно деревянные коробки, малопригодные для жилья.

Реальная стоимость таких домов многократно завышается. Известны случаи, когда для того, чтобы заставить человека подписать доверенность, его похищали, вывозили за город и отдавали в рабство цыганам.

Людей изматывали физическим трудом, запугивали, били, унижали и угрожали. Параллельно их продолжали спаивать до такого состояния, что они уже ничего не соображали и не понимали, что от них хотели. Это продолжалось до тех пор пока, человек не подписывал доверенность на продажу своей квартиры.

Не редки случай, когда «черные» риэлторы завладевали квартирами клиентов путем использования психиатрической больницы. Преступники отбирают у людей квартиры, а если жертва сопротивлялась, ее увозили в местную психушку и насильственно удерживали там, накачивая ее транквилизаторами. Бандиты предпочитали иметь дело с представителями самых незащищенных социальных групп.

Обещая гражданам погасить их задолженности по оплате за квартиру и коммунальные услуги мошенники могут предложить им осуществить неравноценный обмен. В качестве компенсации гражданам предлагают выплатить крупную сумму в долларах. Обманутых граждан переселяют в жилье, непригодное для проживания, а их благоустроенные квартиры продают другим клиентам.

В качестве клиентов для этого вида мошенничества подбираются опустившиеся и спившиеся люди, а также граждане, которые в силу сложившихся обстоятельств оказываются за чертой жизни.

Мошенники для поиска подходящих клиентов заводят хорошие отношения с сотрудниками абонентских отделов, где им за определенную плату предоставляют информацию о злостных неплательщиках и должниках. Чтобы обманутые граждане не обращались с заявлениями в органы прокуратуры они могут подвергаться психологическому давлению и запугиванию.

Чтобы обманутые граждане не обращались с заявлениями в органы прокуратуры они могут подвергаться психологическому давлению и запугиванию. Для того, чтобы мошенничество с жильем проходило более слаженно в преступные группы иногда включают представителей многих нужных профессий.

Так в одну из таких групп входили около десяти человек: риэлторы, работники БТИ, бойцы преступной группировки, ее лидер, сотрудники правоохранительных органов, в том числе работники подразделения по делам несовершеннолетних. Мошенники обвели вокруг пальца семейство с пятью несовершеннолетними детьми. Семья, о которой идет речь, жила более чем скромно.

Отец зарабатывал очень мало, немного попивал, мама за детьми присматривала. А тут им обещали просторный дом и приусадебное хозяйство в придачу.

Вот и клюнули на предложение «черных» риэлторов.

В результате чего те из двухкомнатной, хоть и тесноватой, но городской квартиры, очутились в полусгнившей развалюхе в одном из глухих пригородных районов.

Одна из схем, по которой действуют «черные» риэлторы называется «доверчивый покупатель». Мошенники находят знакомого, желающего купить дом, и предлагают ему свои услуги по поиску подходящего жилья. Затем начинают под различными предлогами тянуть с него средства. Для этого покупателю говорят, что подходящий дом уже найден и теперь нужны деньги на оформление документов, на выселение продавца и на что-нибудь еще.
Для этого покупателю говорят, что подходящий дом уже найден и теперь нужны деньги на оформление документов, на выселение продавца и на что-нибудь еще.

Мошенник, которому дают деньги, может даже выдать расписку, в которой он не напишет истинную цель на что должны пойти деньги, а укажет, что деньги взяты в долг. Доверчивому покупателю могут показать чужой дом, когда в нем отсутствует его ничего не подозревающий хозяин. Когда все возможные деньги с обманутого покупателя уже вытянуты, мошенник либо исчезает, либо говорит покупателю, что со сделкой, к сожалению, ничего не получилось.

Чтобы не попасть в ситуацию, названную «доверчивый покупатель», расписку в выдаче денег необходимо заверить у нотариуса. В расписке следует обязательно указать для чего выдаются деньги.

Постарайтесь, чтобы в момент передачи денег были свидетели.

Еще одна схема, по которой работают «черные» риэлторы: один из мошенников прописывается в квартиру, в которой проживают неблагополучные в социальном плане люди. Далее мошенники погашают их задолженность по квартирной плате, поят и кормят хозяев.

Затем обманным путем заставляют их сменить свое жилье на дом в живописном месте. Желающих мошенники вывозили в одно из сел, где им показывали хороший кирпичный дом, куда люди могли переехать в любое время, как только продадут свою квартиру.

Однако после сделки обманутых людей заселяли в совершенно другие дома, которые имели старый и обветшалый вид. При задержании этих мошенников у них был обнаружен солидный список должников целого района, длительное время не оплачивавших коммунальные услуги. Их адреса, фамилии и номера телефонов занимали несколько страниц формата А4.

Судя по всему это был список потенциальных жертв мошенников.

Самым страшным в действиях «черными» риэлторов является то, что все их действия законны, документы оформляются должным образом и суд не может отменить сделку, которую провернули мошенники. За людьми, которых в качестве своих объектов выбирают «черные» риэлторы, нужен контроль, и чем больше они будут под контролем, тем меньше вероятность того, что к ним кто-то придет, напоит, похитит и подсунет для подписи какие-то бумаги. При возникновении подозрения, что кто-то из ваших близких может стать объектом внимания мошенников можно сделать следующее: например, прописаться к нему, так как это не даст возможности осуществлять какие-либо сделки с квартирой без вашего согласия, либо заранее подготовить документы на наследство, чтобы в случае возникновения определенных обстоятельств всегда можно было в суде обжаловать любую сделку.

Нельзя также оставлять без внимания вопрос погашения задолженности по оплате за квартиру и коммунальные услуги. Для мошенников это является одним из первых сигналов о появившейся жертве, так как они собирают информацию о злостных неплательщиках. В один прекрасный день мошенники могут прийти к жертве под видом судебных приставов, помахать какой-нибудь красной книжечкой и сказать, что из-за задолженности они отбирают квартиру за накопившиеся долги.

После них приходят добрые дяди, которые говорят, что они знают о существующей проблеме и готовы погасить долг.

По мнению компетентного эксперта, чтобы избежать столкновения с «черными» риэлторами ни в коем случае не следует поддаваться на уговоры дальних родственников или малознакомых доброжелателей и не подписывать никаких бумаг: доверенностей, дарственных, завещаний. Нельзя также соглашаться на равноценный обмен с доплатой, пожизненное содержание.
Нельзя также соглашаться на равноценный обмен с доплатой, пожизненное содержание.

Человек, который поддался на уговоры мошенников и подписал один из этих документов или согласился на переезд, оказывается в лучшем случае в какой-нибудь лачуге на окраине дальнего села или просто выброшенным на улице.

В худшем случае человек пропадает бесследно.

Поэтому не проводите сделку самостоятельно. Любую сделку с жильем лучше всего осуществлять с помощью , имеющего прочную деловую репутацию, и квалифицированного юриста, стоящего на страже ваших интересов.

Для противодействия таким криминальным явлениям как «черные» риэлторы необходимо на государственном уровне издать четкие и конкретные законы, позволяющие однозначно истолковывать риэлторскую деятельность.

Особые тонкости: на что обратить внимание

Если вы продаете или покупаете квартиру, вы проходите непростой путь, и на пути встречаете много «неважных мелочей».

Скажем, вы оформляете покупку квартиры, а продающая сторона действует по генеральной доверенности. Мелочь? Конечно! Генеральная доверенность это законная форма?

Еще какая законная. Но тем не менее наш эксперт рекомендует присматриваться к мелочам, которые кажутся совершенно неважными тем, кто не занимается сделками профессионально. Вы можете обезопасить от неприятностей себя, и помочь тем, кого обманывают.

Нужно проверить действительность доверенности на момент сделки в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.

«Сейчас нередки случаи продажи недвижимости по «генеральной»

доверенности.

Но вы должны понимать, что может под этим подразумеваться, – поясняет Сергей Вишняков.

– Генеральную доверенность нередко делают, если человек не в адеквате (не состоит на учете в диспансерах, но не контролирует себя, не понимает происходящего). Таким образом пытаются скрыть от покупателя состояние собственника.

Не так давно у меня был подобный случай в практике: мужчина сообщил, что доверенность на него оформила тетушка, хозяйка квартиры, которая плохо соображает, и поэтому на семейном совете решили, что сделку будет осуществлять племянник.

Да, это может быть и совершенно обычный случай, без всякого обмана. Но что может быть в случае мошенничества? Во-первых, это может быть отозванная доверенность, о чем вы не знаете.

Скажем, человек сначала написал такую доверенность, квартиру вам продали, а потом вы выясняете, что доверенность была уже недействительна на тот момент.

ВАЖНО ЗНАТЬ: Бывает так, что мошенники действуют по договоренности: один другому выдал доверенность на квартиру, и потом отозвал ее.

Вы покупаете квартиру по доверенности (уже тайно отозванной), но первый мошенник, автор доверенности, затем по суду отзывает квартиру назад.

Квартира вернется ему как предыдущему собственнику, а вам, покупателю, деньги – никто не вернет. Да, продавца могут обязать выплачивать сумму покупки квартиры.

Но если арестованного капитала нет – могут списывать с зарплаты не год и не два.

Сейчас наконец-то создан реестр отмененных доверенностей при нотариальной палате, в котором можно и нужно проверить действительность доверенности на момент сделки. Надо вытаскивать собственника на сделку. Доверенность бывает разная. Есть доверенность на сбор документов. А есть — на продажу недвижимости.

А есть — на продажу недвижимости.

И вот этот второй вариант уже должен вызывать вопросы.

Надо вытаскивать собственника на сделку. «Мы обычно говорим – а покажите нам собственника. Если его скрывают, то это подозрительно.

От такой сделки я предлагаю клиентам отказаться, – говорит Сергей Вишняков. – Если же собственник приезжает – то все в порядке. Недавно у нас был такой случай: пожилая собственница квартиры находилась в США и не могла приехать.

По настоянию нашего клиента мы всё-таки оформили сделку. Но все же это мина замедленного действия, не знаешь, когда взорвется». Отнеситесь настороженно, если деньги получает не собственник, а третьи лица.

Это может быть риелтор по доверенности. Если собственник говорит – нет, я в банк не приду, в ячейку не пойду, от меня придет мой представитель, сразу спрашивайте, почему.

Получите выписку из ЕГРП. «Обычно люди видят свидетельство о собственности на недвижимость – и успокаиваются, – отмечает эксперт. – Имеет смысл получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Вот из нее уже будет ясно, кто на данный момент является собственником, есть ли запрет на сделку с этой квартирой, не наложены ли на нее арест или обременения.

Вот из нее уже будет ясно, кто на данный момент является собственником, есть ли запрет на сделку с этой квартирой, не наложены ли на нее арест или обременения. Иногда даже сами собственники этого не знают или просто забыли.

Это спасет вас от вступления в сделку по проблемной квартире». Быстрые перепродажи всегда должны вызывать вопросы.

Почему человек так спешит расстаться со своей недвижимостью?

«Бывает, собственник утверждает, допустим, что жил в Екатеринбурге, купил квартиру в Москве, а потом снова решил, что будет жить в Екатеринбурге и срочно (через месяц) продает московскую квартиру. Это ерунда и почти всегда неправда.

У нас была ситуация – квартира, которую мы нашли для клиента, была куплена продавцом менее 5 месяцев назад. Мы начали «копать», почему вдруг новый владелец продает жилье? Кстати, стоит учесть, что самостоятельно такие нюансы не проверить, нужен риэлтер-юрист, – говорит Сергей Вишняков.

– Оказалось, что на квартиру было завещание. Бывшая собственница жила в Жулебино, а умерла в Царицыно. А собственник (наследник), — даже не родственник.

При этом подписи в акте приема-передачи и в договоре купли-продажи были разные. А цена в договоре на квартиру стояла 990 тысяч рублей, хотя реальная цена этой однушки 6 млн рублей. Возможно, предыдущего собственника обманули и не заплатили реальную сумму.

По этой квартире мы не стали проводить сделку». Вас должен насторожить очень пожилой возраст продавца Вас должно насторожить, если собственник относится к группе риска. Риэлтерские риски расширенные – например в «группе риска» очень пожилые продавцы квартир.

Человеку за 70 – по какой причине он продает квартиру?

Он действительно этого хочет?

«Например, утверждения типа «я уезжаю к родственникам в Пермь»

или «Мне просто нужны деньги» подозрительны. Семья с детьми, которая выписывается «в воздух» или к родственникам Это тоже опасный звоночек.

За ребенка всегда вступится орган опеки, и его могут вселить в последнее место жительства – то есть уже в вашу квартиру.

ВАЖНО ЗНАТЬ: Помните также, что у нас уже вступил в действие закон о банкротстве физлиц, и там есть некоторые пункты, на основании которых квартиру у покупателя можно изъять.

Если вы купите квартиру у будущего банкрота, а суд решит, что имущество было намеренно выведено из общей конкурсной массы (это одно из объяснений цели быстро получить деньги за квартиру), у вас, у покупателя, отберут квартиру. И вы будете стоять в очереди к этому банкроту за своими деньгами.

Как защититься от «чёрных» риэлторов?

Есть один единственный способ защиты, который по своей эффективности превосходит любые другие способы и методы. Он основывается на Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218), и позволяет запретить любые регистрационные действия, без личного участия собственника.Основные способы подачи заявления:

  1. В офисах кадастровой палаты или МФЦ — необходимо личное присутствие;
  2. С помощью отправки заявления по почте в Росреестр — подпись заявителя должна быть заверена нотариально.
  3. В личном кабинете на сайте Росреестра через интернет;

После того как заявление примут, никто не сможет продать, сдать в аренду или подарить вашу собственность без вашего личного присутствия.

И запись об этом будет внесена в ЕГРН, причём отменить решение о запрете можете только вы лично.

Полицейский и мошенники

Сотрудники правоохранительных органов нередко оказываются замешаны в квартирном рейдерстве. Так, в сентябре дошло до суда уголовное дело против четырех жителей северной столицы, которые проводили махинации с квартирами. В числе обвиняемых участковый оперуполномоченный.

По версии следствия, банда черных риэлторов незаконно приобретала квартиры, являющиеся выморочным имуществом. Затем они проводили фиктивные сделки с целью придать недвижимости законный статус, а уже после продавали ее ничего не подозревающим людям.

Варианты обмана доверчивых людей.

Вам понравилась квартира или дом, а цена на него высокая и риэлтор, якобы сбивая на него цену, срочно просит аванс, пока тот не передумал.

Может даже написать вам расписку с фальшивыми данными.

После этого, вы его больше не увидите а телефон будет недоступен. Также может после сделки и получения денег из ячейки, предложить подбросить его до дома.

Как правило, после сделки, к риэлтору устанавливается хорошее отношение и доверие, поэтому и здесь нужно быть бдительным. Ведь риэлтор, отлично знает место и время, когда вы появитесь с деньгами и куда и как, потом отправитесь.

Информация всегда была дороже денег, вот и думайте.

Схем отъёма денег у человека, продавшего свою собственность и получившего наличные деньги, больше чем вы думаете.

Как правило, при реализации таких схем, риэлтор работает с подельником или группой лиц.

  1. А лучший совет, найдите себе хорошего . Это не так сложно. Ведь у вас наверняка есть «свой» парикмахер или стоматолог. А чем ваша недвижимость хуже?
  2. На сегодняшний день, в сфере недвижимости, у нас в стране присутствует хаос и нет чёткой законодательной базы, регулирующая деятельность риэлторов, поэтому говорить о правовой защите граждан, довольно сложно. Есть, конечно 159 статья УКРФ, которая предусматривает ответственность за совершение мошеннических действий, где понимается хищение чужого имущества путём обмана или злоупотребление доверием. На практике, суды завалены такими делами и даже если следственные органы соберут всю доказательную базу и отправят дело в суд, то адвокат мошенника, легко добьется оправдательного приговора своему подзащитному.
  3. Такие схемы в основном проводят с собственниками, злоупотребляющих алкоголем или просто доверчивых людей.
  4. Поэтому, будьте предельно внимательны при проведении с недвижимостью, а при малейших сомнений в риэлторе, немедленно останавливайте процесс сделки.

Договор займа под залог квартиры

Эта схема больше мошенническая тут нет насилия. Чёрный риэлтор обещает дать деньги под залог вашей квартиры.

Человек соглашается и идёт к нотариусу для подписания договора. Но вместо договора займа, посредник подсовывает договор купли-продажи, аргументируя тем, что так и нужно это займ, так все делают.

Жертва подписывает, и в этот же момент лишается квартиры.

Как защитить квартиру от черных риэлторов

Если в ближайшее время вы планируете сделки с недвижимостью, тщательно планируйте свои действия. Обращайтесь в проверенное агентство, которое работает по правилам, оформляет сделки в офисе со свидетелями, заказывает предварительные экспертизы и проводит полное юридическое сопровождение.

Общайтесь со своими одинокими родственниками, посещайте их.

Если ваши родные планируют продать квартиру, помогите им в этом.

Для начала выясните причину их действий. Настаивайте на оформлении сделок в присутствии свидетелей. Если есть доверенность по распоряжению с объектами недвижимости, проверяйте факт ее подлинности.

Установить этот фат можно в Реестре отмененных доверенностей при Нотариальной Палате. В случае, если доверенность отозвана, можете быть уверены в том, что имеете дело с аферистами. Жулики всегда стремятся получить деньги вперед и ни в коем случае не соглашаются на сделки с банковскими ячейками.

При наличии доверенности на частное лицо, требуйте у агента документы, которые могут подтвердить правомерность деятельности:

  1. наличие лицензий;
  2. налоговые отчисления государству с доходов.
  3. документы о создании ИП;

При отсутствии даже одного из обозначенных документов, поставьте под сомнение сотрудничество с этим риэлтором.

Если у вас есть родственник, имеющий психическое расстройство, наложите запрет на совершение им сделок без вашего участия. Все эти меры окажут нужный эффект. Если мошенники увидят препятствия к их действиям, они отступят от своих «неблагих» намерений и преступят к поиску новой цели.

Квартирные рейдеры

Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.

Афёра заключается в том, что после раздела имущества через суд, один из собственников продаёт свою часть квартиры.

Риэлторы-рейдеры выкупают его долю и после этого не дают жизни второму собственнику.

Квартиру взламывают и заселяется знакомая риэлтору семья цыган, уголовников или бандитов. Такое соседство никак не радует и человека и он сам рад за любые деньги продать свою часть квартиры.

А если не соглашается продать, на него давят и вынуждают всеми способами.

Полиция не вмешивается в конфликт, потому что это такой же собственник. Статья по теме: В итоге человек теряет часть своей квартиры, а риэлтор и его сообщники успешно продают всю квартиру целиком. Бизнес очень выгодный и в такую переделку попадает множество людей.

А риэлторам без разницы что продавать и как может поломаться жизнь человека. Главное — заработок.

На что обратить внимание, чтобы не попасть в лапы мошенников?

  • Следите за счетами. Каждый раз проверяйте какие фамилии фигурируют в платёжках на квартиру, дом, дачу или земельный участок.
  • Следите за сохранностью документов и состоянием квартиры и земельных участков.
  • Оформите до конца земельный участок и гараж. Если у вас до сих пор не зарегистрировано право собственности на земельный участок или гараж в Росреестре – обязательно сходите и зарегистрируйте. .

Как люди попадают на деньги при покупке квартиры

Маша и Денис – успешная семья. 15 лет они мотались по съемным квартирам, и вот наконец накопили достаточно денег для покупки своей.

Своего нового родового гнездышка, нового дома. Тщательно выбирали место, чтобы вид из окна, и инфраструктура – и вот он идеальный вариант. Новоселье, праздник, гости…но недолго праздник длился.

Уже на следующий день, на пороге квартиры – непонятный сутулый мужичок с сотрудниками полиции. На квартире оказалось скрытое обременение, и сделку признают недействительной – и семья Маши и Дениса теряют и деньги, которые они копили 15 лет тяжелым трудом на эту квартиру, и саму квартиру.

И ничего тут уже не сделаешь – суд в таких ситуациях 100% встает на сторону недееспособного бывшего собственника, а деньги уже выведены, и требовать их не с кого – продавцы, как правило, тоже подставные лица.

Кто контролирует мошенническую деятельность черных риелторов?

Если вы оказались в ситуации, где подозрительный риэлтор обман пытается совершить – сразу отказывайтесь от всех сделок и подписей. Следует доложить в местные органы полиции, прокуратуру и суд о мошеннике. Если вы уже заключили с аферистом договор, органы должны отреагировать до 1 месяца.

Для того, чтобы информация быстрее просочилась во все инстанции, необходимо написать на все местные ТВ-каналы и прочие СМИ.

Работа по доверенности

В самой работе в доверенности нет ничего ужасного.

Генеральная доверенность является законным средством совершать действия по сделке от имени собственника. Но тут есть несколько подводных камней.

Итак, схемы черных риэлторов в этом случае.Например, после завершения сделки может оказаться, что доверенность на момент проведения операции уже была отозвана.

То есть собственник действительно подписал такую доверенность, а потом ее отозвал. Соответственно, все действия, которые проводились при помощи этой доверенности, будут признаны недействительны.

Конечно, деньги за покупку вам обязуются вернуть. Вот только процесс этот может занять годы.

Чтобы обезопасить себя, обязательно проверяйте, действительна ли доверенность, в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.Ну и настаивайте на присутствии собственника в момент оформления сделки.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+